Condominio News

Amministrazione Condomini a Baggio con software gestione In Cloud

Tue, 05 Aug 2025 09:15:44 GMT

Amministrazione Condomini Baggio con software gestione In Cloud

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Am. I Co. è il leader nell' amministrazione condominiale a Baggio e in tutta Milano.

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Am. I Co. leader nell'amministrazione condominiale a Baggio

Siamo orgogliosi di essere riconosciuti come il punto di riferimento per l'amministrazione condominiale a Baggio.

Il nostro impegno costante nella gestione condominiale ci ha resi leader del settore.

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Inoltre, presso Am. I Co., siamo all'avanguardia nell'impiego della tecnologia per garantire una gestione condominiale moderna e efficiente.

Gestione del condominio a portata di smartphone:

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Utilizziamo software gestionali basati IN CLOUD per garantire la sicurezza e l'accessibilità dei dati in qualsiasi momento e da qualsiasi luogo.

In particolare, facciamo ampio uso del SITO D'INTERFACCIA "MioCondominio" , che consente una trasparenza totale nella gestione delle pratiche condominiali, consentendo ai condomini di accedere facilmente a informazioni cruciali sulla gestione del condominio, MA NON SOLO, per condomini di dimensioni più ampie implementiamo sistemi per la gestione dell'appello e delle votazioni attraverso apposite piattaforme software, permettendo una rapida interazione tra gli amministratori e i condòmini direttamente dai loro dispositivi, garantendo così: una partecipazione attiva, una decisione rapida e condivisa nell'ambito della vita condominiale. Questa integrazione tecnologica non solo ottimizza i processi, ma favorisce anche una comunicazione chiara e tempestiva, promuovendo un ambiente condominiale armonioso e ben gestito, CON UN CLICK.

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La gestione delle morosità condominiali: come affrontare la morosità dei condomini che non pagano le proprie quote e tutelarsi

Thu, 06 Jun 2024 06:43:39 GMT

La gestione delle morosità condominiali: come affrontare la morosità dei condomini che non pagano le proprie quote e tutelarsi

Cosa si intende per morosità condominiale

La morosità condominiale si verifica quando un condomino non adempie al pagamento delle proprie quote condominiali secondo quanto stabilito dal regolamento condominiale .

Quando un condomino si considera moroso?

Un condomino si considera moroso quando non paga le proprie quote condominiali entro il termine stabilito dal regolamento condominiale.

Cosa succede se un condomino è moroso? Analisi delle conseguenze sul condominio

La morosità condominiale può avere diverse conseguenze negative sul condominio, tra cui:

Danni economici al condominio e mancanza di liquidità: La mancanza di fondi dovuta alla morosità può compromettere la manutenzione e la gestione del condominio.
Ritardi nei pagamenti ai fornitori e possibili interruzioni dei servizi al condominio: La mancanza di fondi può comportare ritardi nei pagamenti ai fornitori, con il rischio di interruzioni dei servizi essenziali.
Malcontento e tensioni da parte di coloro che pagano le quote condominiali: I condomini che pagano regolarmente le proprie quote potrebbero sentirsi frustrati e iniqui di fronte alla morosità degli altri.

Come recuperare le quote condominiali non pagate?
Le azioni che i condomini possono fare in caso di condomini morosi

Per recuperare le quote condominiali non pagate, i condomini possono intraprendere diverse azioni, tra cui:

Segnalare la morosità all'amministratore di condominio: Informare l'amministratore della situazione per avviare le procedure necessarie.
Approvare una delibera assembleare per richiedere il pagamento dei debiti insoluti condominiali: Decidere in assemblea di richiedere il pagamento dei debiti non pagati attraverso azioni legali, se necessario.
Quali sono le azioni legali che possono essere intraprese contro i morosi? Le azioni legali possono includere l'invio di una diffida al condomino moroso o l'avvio di un'azione legale per il recupero delle somme dovute.

Come prevenire le morosità condominiali?
Alcune misure che possono aiutare a prevenire il mancato pagamento delle quote condominiali

Per prevenire le morosità condominiali, è consigliabile adottare alcune misure preventive, come:

Redigere un regolamento condominiale chiaro e preciso: Definire regole chiare riguardanti i pagamenti e le conseguenze della morosità.
Inviare solleciti tempestivi ai condomini morosi: Ricordare ai condomini morosi i loro obblighi di pagamento con solleciti tempestivi.
Predisporre un piano di dilazione per i condomini in difficoltà: Offrire la possibilità di dilazionare i pagamenti a coloro che si trovano in difficoltà finanziarie.

Am I Co: un partner affidabile per la gestione delle morosità condominiali

Am I Co è il tuo partner affidabile per la gestione delle morosità condominiali a Settimo Milanese .
Offriamo servizi completi per il recupero dei crediti condominiali, garantendo una gestione efficace e trasparente delle questioni finanziarie del condominio .

I servizi offerti da Am | Co per la Gestione e recupero dei crediti condominiali a Settimo Milanese

Offriamo una vasta gamma di servizi per la gestione e il recupero dei crediti condominiali, tra cui:

Valutazione della situazione e individuazione della migliore strategia di recupero del credito.
Invio di solleciti e diffide per sollecitare il pagamento delle quote condominiali non pagate.
Avvio di azioni legali per il recupero dei crediti in caso di mancato pagamento.
Predisposizione di piani di dilazione per agevolare i condomini in difficoltà finanziarie.
Consulenza personalizzata e preventiva gratuita per affrontare al meglio le morosità condominiali.

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La gestione degli animali domestici in condominio: la parola all'amministratore

Wed, 05 Jun 2024 15:17:20 GMT

La gestione degli animali domestici in condominio: la parola
all'amministratore

La convivenza con gli animali domestici all'interno di un condominio presenta sia sfide che opportunità.
Mentre gli animali possono portare gioia e compagnia ai condomini , è importante affrontare le questioni legate alla gestione e al rispetto delle regole condominiali.

Casi specifici di problematiche legate agli animali nel condominio
Animali di grossa taglia

La presenza di animali di grossa taglia in condominio può rappresentare una sfida logistica e di convivenza .
È importante stabilire regole chiare per garantire la sicurezza e il benessere di tutti i condomini.

Animali pericolosi

Gli animali considerati pericolosi possono comportare rischi per la sicurezza degli altri condomini . È fondamentale adottare precauzioni adeguate e stabilire regole specifiche per la gestione di questi animali all'interno del condominio.

Animali da supporto

Gli animali da supporto , come cani guida o animali terapeutici , svolgono un ruolo importante nella vita di molte persone.
È necessario garantire il rispetto dei diritti delle persone che necessitano di tali animali, pur mantenendo un equilibrio con le esigenze degli altri condomini .

Il ruolo dell'amministratore di condominio nella gestione degli animali dei condomini

L' amministratore di condominio svolge un ruolo cruciale nella gestione degli animali dei condomini .
È suo compito assicurarsi che vengano rispettate le regole stabilite nel regolamento condominiale e mediare eventuali controversie legate agli animali.

Regolamento animali domestici del condominio

Un regolamento specifico sugli animali domestici all'interno del condominio è essenziale per garantire una convivenza armoniosa tra i condomini e i loro animali.
Questo regolamento dovrebbe includere disposizioni riguardanti le dimensioni e il comportamento degli animali , nonché le norme igieniche e di sicurezza.

Domande frequenti sulla gestione degli animali domestici in condominio

Il mio cane può abbaiare in condominio?

È importante rispettare il diritto alla tranquillità degli altri condomini.
Se il cane abbaia in modo eccessivo e disturbante , potrebbe essere necessario adottare misure correttive.

Posso portare il mio cane in ascensore?

A meno che il regolamento condominiale non lo vieti esplicitamente , è generalmente consentito portare il cane in ascensore. Tuttavia, è importante assicurarsi che il cane sia ben educato e controllato durante il trasporto.

Dove posso far fare i bisogni al mio cane in condominio?

È importante rispettare le norme igieniche e di pulizia del condominio.
Di solito, è consigliabile far fare i bisogni del cane in apposite aree designate, lontano dalle zone comuni e dai passaggi frequentati dai condomini.

Cosa devo fare se il mio cane morde un altro condomino?

In caso di incidenti o comportamenti pericolosi da parte del cane , è fondamentale assumersi la responsabilità e adottare le misure necessarie per prevenire futuri incidenti.
Si consiglia di informare immediatamente l'amministratore di condominio e di collaborare con gli altri condomini per risolvere la situazione.

E' possibile vietare completamente gli animali domestici in un condominio?

È possibile introdurre restrizioni sull'accesso degli animali domestici in determinate aree comuni o stabilire regole specifiche per garantire la sicurezza e il benessere di tutti i condomini .
Tuttavia, vietare completamente gli animali domestici potrebbe essere oggetto di controversie e richiedere un'approvazione unanime da parte dei condomini.

Cosa fare se un condomino non rispetta le regole sugli animali domestici?

In caso di violazioni del regolamento condominiale riguardanti gli animali domestici, è compito dell'amministratore di condominio intervenire e far rispettare le regole stabilite. Se necessario, potrebbe essere necessario ricorrere a misure disciplinari o legali per garantire il rispetto delle regole.

E' possibile avere un animale domestico in affitto?

Le norme riguardanti la presenza di animali domestici in affitto possono variare a seconda del regolamento condominiale e delle leggi locali.
È consigliabile consultare il regolamento condominiale e, se necessario, ottenere il consenso preventivo dagli altri condomini.

Quali sono le vaccinazioni obbligatorie per i cani in condominio?

Le vaccinazioni obbligatorie per i cani possono variare a seconda delle normative locali e delle raccomandazioni del veterinario. Tuttavia, le vaccinazioni contro le malattie comuni come la rabbia e la parvovirosi sono generalmente raccomandate per garantire la salute e la sicurezza del cane e degli altri condomini.

E' possibile avere un gatto in condominio?

La presenza di gatti in condominio dipende dalle disposizioni del regolamento condominiale .
È importante rispettare le norme stabilite e garantire che il gatto non disturbi gli altri condomini.

Cosa fare se il mio vicino ha un animale domestico che mi disturba?

In caso di disturbo causato da un animale domestico di un vicino, è consigliabile comunicare gentilmente il problema al vicino interessato.
Se il problema persiste, è possibile rivolgersi all'amministratore di condominio per intervenire e trovare una soluzione appropriata.

Richiedi una consulenza sulla gestione di cani e gatti in condominio a Am I Co

Se hai domande o dubbi sulla gestione degli animali domestici nel tuo condominio, non esitare a contattare Am I Co per una consulenza personalizzata .

Siamo qui per aiutarti a trovare soluzioni efficaci e garantire una convivenza armoniosa tra i condomini e i loro animali domestici.

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Bilancio patrimoniale del condominio: cos'è e cosa contiene il bilancio condominiale

Wed, 05 Jun 2024 14:45:05 GMT

Bilancio patrimoniale del condominio: cos'è e cosa contiene il bilancio condominiale

Che cos'è il bilancio del condominio: definizione di rendiconto condominiale

Il bilancio condominiale , anche conosciuto come rendiconto condominiale , è un documento contabile che riporta in modo dettagliato tutte le entrate e le uscite finanziarie del condominio in un determinato periodo di tempo.

A cosa serve il bilancio condominiale

Il bilancio condominiale riveste un'importanza fondamentale per diverse ragioni:

L'importanza del bilancio condominiale per le azioni di recupero contro i condomini morosi: Il rendiconto condominiale fornisce una panoramica chiara e dettagliata delle spese comuni, facilitando le azioni di recupero nei confronti dei condomini morosi.

Tipologie di bilancio condominiale

Esistono due tipologie principali di bilancio condominiale:

Bilancio condominiale consuntivo: Rappresenta la situazione finanziaria effettiva del condominio, riportando le spese e le entrate realizzate nel periodo di riferimento.

Cosa succede se non viene approvato il rendiconto consuntivo di condominio?

Se il rendiconto consuntivo di condominio non viene approvato , possono verificarsi complicazioni e disagi nella gestione finanziaria del condominio. È fondamentale trovare una soluzione che permetta di superare gli ostacoli e garantire una gestione finanziaria corretta e trasparente.

Bilancio condominiale preventivo: Rappresenta le previsioni di spesa e di entrata per il prossimo periodo, consentendo ai condomini di pianificare e gestire al meglio le finanze condominiali.

Cosa contiene un bilancio condominiale

Un bilancio condominiale contiene informazioni dettagliate riguardanti le spese e le entrate del condominio, tra cui:

Spese comuni (ad esempio, spese di manutenzione, pulizia, assicurazione).
Entrate (come quote condominiali e eventuali altri introiti).

Approvazione del bilancio condominiale

L' approvazione del bilancio condominiale avviene attraverso una specifica procedura:

Convocazione di un'assemblea ordinaria per approvazione rendicontazione condominiale: Si convoca un'assemblea ordinaria dei condomini per discutere e approvare il rendiconto condominiale.

Differenza tra assemblea condominiale ordinaria e straordinaria

L' assemblea condominiale ordinaria è convocata per discutere e deliberare su questioni di gestione ordinaria del condominio, mentre l'assemblea straordinaria è convocata per questioni di particolare rilevanza o urgenza .

Rivolgiti a Am | Co per amministrazione condominiale trasparente a Settimo Milanese

Se cerchi un partner affidabile per la gestione trasparente del condominio a Settimo Milanese , rivolgiti ad Am | Co .
Offriamo servizi professionali e competenti per una gestione condominiale efficiente e trasparente.

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Come Convocare Assemblea Condominiale Senza Amministratore

Wed, 05 Jun 2024 14:19:33 GMT

Convocare Assemblea Condominiale Senza Amministratore:
Guida Completa

Cos'è un' Assemblea Condominiale?

Un' assemblea condominiale è un'importante riunione dei condomini per discutere questioni riguardanti la gestione e il funzionamento del condominio .

Durante l'assemblea, vengono prese decisioni cruciali che riguardano la vita condominiale e le spese comuni.

Perché Convocare un' Assemblea Condominiale?

Convocare un'assemblea condominiale è essenziale per diverse ragioni:

Prendere decisioni importanti sul condominio: Si discutono e si votano le decisioni che influenzano la vita e la gestione del condominio.
Discutere di problemi condominiali: Si affrontano le problematiche che riguardano la convivenza e il mantenimento del condominio.
Approvare il bilancio condominiale: Si analizzano e si approvano le spese e i bilanci relativi al condominio.
Nominare o revocare l'amministratore: Si decide sulla nomina o revoca dell'amministratore condominiale.
Comunicare con i condomini: Si offre un'opportunità per comunicare e condividere informazioni con gli altri condomini.

Casi in cui è Possibile Convocare l'Assemblea Senza Amministratore

In determinate situazioni, è possibile convocare un'assemblea condominiale anche in assenza di un amministratore. Questi casi includono:

Condominio con meno di otto condomini: In condomini con pochi condomini, non è obbligatorio avere un amministratore.
Mancata nomina dell'amministratore: Se non è stato nominato un amministratore o se l'amministratore in carica è stato revocato.
Revoca dell'amministratore: Se l'amministratore in carica è stato revocato e non è ancora stato nominato un nuovo amministratore.
Inerzia dell'amministratore: Se l'amministratore in carica non adempie ai suoi doveri o non convoca l'assemblea quando richiesto.

Chi Può Convocare l'Assemblea Senza Amministratore?

In assenza di un amministratore , l'assemblea condominiale può essere convocata da qualsiasi condomino che abbia interesse a farlo.
È importante che la convocazione avvenga nel rispetto delle normative e delle regole condominiali .

Come Convocare l'Assemblea Senza Amministratore: La Procedura e Preavviso necessario

La procedura per convocare un'assemblea senza amministratore include:

Nominare un presidente e un segretario dell'assemblea: Scegliere due condomini incaricati di presiedere e redigere il verbale dell'assemblea.
Redigere una comunicazione chiara e completa: Preparare una comunicazione che indichi data, ora e luogo dell'assemblea, nonché gli argomenti da discutere.
Inviare la comunicazione con anticipo: Assicurarsi di inviare la comunicazione a tutti i condomini con un congruo preavviso, solitamente di almeno 15 giorni.
Assicurarsi della ricezione della comunicazione da parte di tutti i condomini: Verificare che tutti i condomini abbiano ricevuto e preso visione della comunicazione.
Verbalizzare i punti salienti dell'assemblea e le delibere assunte: Redigere un verbale dettagliato dell'assemblea, includendo le decisioni prese e le eventuali votazioni.

Consigli per la Convocazione dell'Assemblea Senza Amministratore

Alcuni consigli utili per una convocazione efficace dell'assemblea condominiale senza amministratore includono:

Nominare un presidente e un segretario dell'assemblea: Scegliere condomini affidabili e disposti a collaborare per garantire il corretto svolgimento dell'assemblea.
Redigere una comunicazione chiara e completa: Assicurarsi che la comunicazione sia comprensibile e contenga tutte le informazioni necessarie per la partecipazione all'assemblea.
Inviare la comunicazione con anticipo: Garantire che i condomini abbiano il tempo sufficiente per organizzarsi e partecipare all'assemblea.
Assicurarsi della ricezione della comunicazione da parte di tutti i condomini: Utilizzare diverse modalità di comunicazione (posta, email, bacheca condominiale) per garantire che tutti i condomini ricevano la comunicazione.
Verbalizzare i punti salienti dell'assemblea e le delibere assunte: Redigere un verbale accurato e dettagliato dell'assemblea, che possa essere consultato in futuro per riferimento.

Richiedere Assistenza Professionale: rivolgiti all’amministrazione condominiale

Se hai bisogno di assistenza nella convocazione e gestione dell'assemblea condominiale senza amministratore, non esitare a contattare professionisti del settore.

Siamo qui per aiutarti a gestire al meglio le questioni condominiali e garantire una convivenza armoniosa all'interno del condominio.

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Cambiare Amministratore Condominiale: Passi, Tempi e Costi

Wed, 05 Jun 2024 13:32:13 GMT

Cambiare Amministratore Condominiale: Passi, Tempi e Costi

Quando Cambiare Amministratore Condominiale?

Il cambiamento dell'amministratore condominiale può diventare necessario per diversi motivi:

Mala Gestione condominiale: Se l'attuale amministratore non gestisce efficacemente il condominio.
Mancanza di trasparenza e rendicontazione: Se non fornisce informazioni chiare e dettagliate sulle spese e le attività del condominio.
Incapacità di risolvere problemi condominiali: Se non affronta in modo adeguato le questioni e le problematiche che sorgono.
Mancata osservanza delle leggi e normative: Se non rispetta le norme di legge che regolano la gestione condominiale.
Scarsa comunicazione con i condomini: Se non comunica in modo efficace con i condomini, causando disagi e malcontento.

Come Cambiare Amministratore Condominiale:
La Procedura

Per effettuare il cambio dell'amministratore condominiale, è necessario seguire una procedura precisa:

Convocazione dell'assemblea straordinaria: Si deve convocare un'assemblea straordinaria dei condomini per discutere e deliberare sulla revoca dell'amministratore in carica.
Delibera di revoca dell'amministratore in carica: Durante l'assemblea, i condomini devono deliberare la revoca dell'attuale amministratore.
Nomina del nuovo amministratore: Successivamente alla revoca, si procede alla nomina del nuovo amministratore, scegliendo una figura competente e affidabile.
Comunicazione della nomina al nuovo amministratore: Una volta nominato il nuovo amministratore, si comunica ufficialmente la sua nomina e si procede con il passaggio di consegne.

Tempi e Costi per Cambiare Amministratore Condominiale

I tempi e i costi per il cambio dell'amministratore condominiale possono variare in base alla complessità della situazione e alla tempistica necessaria per svolgere le procedure.
È importante tenere presente:

Le tempistiche per la convocazione dell'assemblea.
La maggioranza necessaria per la revoca e la nomina.
I costi per la revoca e la nomina del nuovo amministratore.

Scegliere il Nuovo Amministratore Condominiale a Settimo Milanese: cosa valutare

Quando si sceglie il nuovo amministratore condominiale, è importante considerare diversi aspetti:

Esperienza e professionalità: Valutare l'esperienza e le competenze dell'amministratore nella gestione condominiale.
Trasparenza e competenza: Assicurarsi che l'amministratore sia trasparente e competente nella gestione delle finanze e delle pratiche amministrative.
Disponibilità e comunicazione: Scegliere un amministratore che sia disponibile e comunicativo con i condomini, pronto ad affrontare le loro esigenze e problematiche.
Richiedere preventivi e confrontare offerte: Chiedere preventivi a più amministratori e confrontare le offerte per trovare la soluzione migliore in termini di qualità e costi.

Am. I Co.: Il Tuo Partner per la Gestione Condominiale a Settimo Milanese

Se stai cercando un amministratore condominiale affidabile a Settimo Milanese, Am. I Co. è la scelta giusta per te. Offriamo:

Esperienza pluriennale nel settore: Con il nostro team esperto e competente, garantiamo una gestione condominiale efficiente e professionale.
Servizi personalizzati e competenti: Ci adattiamo alle esigenze specifiche del tuo condominio, offrendo soluzioni su misura per una gestione ottimale.
Massima trasparenza e rendicontazione patrimonio del condominio: Assicuriamo una gestione trasparente e accurata delle finanze del condominio, fornendo rendiconti dettagliati e accesso completo alle informazioni.
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Ripartizioni spese proprietario/inquilino

Wed, 14 Feb 2024 15:53:44 GMT

Un blog semplice schematico per dare chiarezza in merito alle diverse imputazioni di spese quando per uno stesso alloggio in condominio ci sono due figure, il Proprietario ed il Conduttore (inquilino), dunque nei casi di locazione che spesso traggono in inganno o che non sempre vengono gestiti con la distinzione necessaria.

Ciò che segue specifica nel dettaglio la ripartizione tra locatore (proprietario) e conduttore (inquilino) di alcune delle spese più comuni.

TABELLA RIPARTIZIONE ONERI ACCESSORI

Amministrazione

Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile CONDUTTORE

Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali LOCATORE

Ascensore

Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni CONDUTTORE

Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti LOCATORE

Adeguamento alle nuove disposizioni di legge LOCATORE

Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione CONDUTTORE

Ispezioni e collaudi CONDUTTORE

Autoclave

Installazione e sostituzione integrale dell'impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) LOCATORE

Manutenzione ordinaria CONDUTTORE

Imposte e tasse di impianto LOCATORE

Forza motrice CONDUTTORE

Ricarico pressione del serbatoio CONDUTTORE

Ispezioni, collaudi e lettura contatori CONDUTTORE

Impianti di illuminazione, videocitofono e altri impianti speciali

Installazione e sostituzione dell'impianto comune di illuminazione LOCATORE

Manutenzione ordinaria dell'impianto comune di illuminazione CONDUTTORE

Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme LOCATORE

Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme CONDUTTORE

Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni LOCATORE

Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni CONDUTTORE

Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili LOCATORE

Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili CONDUTTORE

Impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda, addolcimento

Installazione e sostituzione degli impianti LOCATORE

Adeguamento degli impianti a leggi e regolamentazione LOCATORE

Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario CONDUTTORE

Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale CONDUTTORE

Lettura dei contatori CONDUTTORE

Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua CONDUTTORE

Impianti sportivi

Installazione e manutenzione straordinaria LOCATORE

Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) CONDUTTORE

Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria (es.: terra rossa) CONDUTTORE

Impianto antincendio

Installazione e sostituzione dell'impianto LOCATORE

Acquisti degli estintori LOCATORE

Manutenzione ordinaria CONDUTTORE

Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi CONDUTTORE

Impianto televisivo

Installazione, sostituzione o potenziamento dell'impianto televisivo centralizzato LOCATORE

Manutenzione ordinaria dell'impianto televisivo centralizzato CONDUTTORE

Parti comuni

Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico LOCATORE

Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico CONDUTTORE

Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari LOCATORE

Manutenzione ordinaria dei tetti e dei lastrici solari CONDUTTORE

Manutenzione straordinaria della rete di fognatura LOCATORE

Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e pozzetti CONDUTTORE

Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere LOCATORE

Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni CONDUTTORE

Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni CONDUTTORE

Installazione e sostituzione di serrature LOCATORE

Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati CONDUTTORE

Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo LOCATORE

Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo CONDUTTORE

Parti interne all'appartamento locato

Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti LOCATORE

Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti CONDUTTORE

Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, degli impianti di riscaldamento e sanitario CONDUTTORE

Rifacimento di chiavi e serrature CONDUTTORE

Tinteggiatura di pareti CONDUTTORE

Sostituzione di vetri CONDUTTORE

Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità e del cavo e dell'impianto citofonico e videocitofonico CONDUTTORE

Verniciatura di opere in legno e metallo CONDUTTORE

Manutenzione straordinaria dell'impianto di riscaldamento LOCATORE

Portierato

Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. LOC. 10% COND. 90%

Materiale per le pulizie CONDUTTORE

Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l. LOC. 10% COND. 90%

Manutenzione ordinaria della guardiola LOC. 10% COND. 90%

Manutenzione straordinaria della guardiola LOCATORE

Pulizia

Spese per l'assunzione dell'addetto LOCATORE

Trattamento economico dell'addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. CONDUTTORE

Spese per il conferimento dell'appalto a ditta LOCATORE

Spese per le pulizie appaltate a ditta CONDUTTORE

Materiale per le pulizie CONDUTTORE

Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia LOCATORE

Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia CONDUTTORE

Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie CONDUTTORE

Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti CONDUTTORE

Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva CONDUTTORE

Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori LOCATORE

Sacchi per la preraccolta dei rifiuti CONDUTTORE

Sgombero neve, compresi i materiali d'uso CONDUTTORE

La giusta imputazione delle spese genera un bilancio sereno e non contestabile, inoltre in Am-Co rendiamo sempre visibile ai nostri Condòmini i movimenti che l’esercizio produce con aggiornamenti settimanali così che potrai, tra le varie opportunità, visionare cosa viene pagato, quando e quanti soldi a saldo ci sono sul conto corrente del condominio. Un servizio innovativo, qualitativo e professionale in regalo a coloro i quali vogliano affidarci le redini dello loro stabile!

La trasparenza contabile, unita alla relazione attiva con i Condòmini, rappresentano il nuovo stile amministrativo richiesto che Am-Co possiede come naturali skills, contattaci per il Tuo condominio, ti aspettiamo su www.am-co.it .

Grazie!

Davide Bosisio

Se lo studio di amministrazione condominiale è in vacanza?

Tue, 02 Jan 2024 15:49:16 GMT

La reperibilità dell’amministratore è argomento di frequenti contrasti in condominio. Scopriamo cosa afferma la legge in proposito e come tutelare i propri interessi professionali.

La domanda che ci poniamo è, pertanto, se l’amministratore di condominio debba essere sempre

reperibile o se – al contrario – sia legittimato a prendersi le ferie senza garantire la propria disponibilità ai condomini amministrati. Si tratta di un quesito non certo privo di rilievo, considerato che dalla corretta definizione della reperibilità dell’amministratore di condominio discenderanno una serie di doveri in capo ad egli.

Facciamo chiarezza sull’argomento:

Inquadriamo il rapporto tra amministratore e condominio:

Regolamentato dall’art. 1703 del codice civile, il mandato è il contratto con cui una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra. Tutto ciò chiarito, se nel contratto di mandato le parti non hanno previsto nulla sulla reperibilità, si può fare riferimento all’art. 1710 del codice civile. Secondo tale articolo, il mandatario (in questo caso, l’amministratore di condominio) è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia ed è tenuto a rendere note al mandante (il condominio) le circostanze sopravvenute che possono determinare la revoca o la modificazione del mandato.

L’amministratore è obbligato alla reperibilità?

Rimane dunque da chiarire se la diligenza del buon padre di famiglia preveda che l’amministratore sia sempre reperibile o meno. Per comprenderlo, proviamo a distinguere la reperibilità dell’amministratore fuori dall’orario di lavoro dalla reperibilità dell’amministratore nei periodi di assenza prolungata o ferie comunicate. Per quanto concerne la prima ipotesi, l’obbligo della reperibilità riguarda esclusivamente le situazioni straordinarie e urgenti che necessitano di un intervento tempestivo da parte dell’amministratore. Per esempio, è una situazione straordinaria quella degli interventi che conseguono a un distacco di una parte delle mura dello stabile, che pone a serio rischio la sicurezza delle persone. In una situazione come questa è bene che l’amministrare condominiale si renda reperibile. Nei casi invece in cui non vi sono urgenze (ad esempio in caso di lavori di manutenzione del condominio), non è necessario che lo sia.

Le cose sono però un po’ diverse nel momento in cui l’amministratore vada per le sue meritate ferie.

Il fatto che l’amministratore debba essere reperibile per questioni di urgenza non significa che non possa assentarsi per ferie o altre incombenze. Al fine di rispettare la diligenza che gli è richiesta, però, è in questi casi importante che l’amministratore adotti una serie di iniziative che permettano ai condòmini di procedere in maniera autonoma dinanzi alcune situazioni che potrebbero presentarsi. Ecco, dunque, che tra le buone prassi dell’amministratore quando è in ferie o in vacanza rientra sicuramente la necessità di adempiere a tutte le scadenze previste nel suo periodo di assenza (come le utenze condominiali, qualora non siano canalizzate sul conto corrente intestato al condominio). È inoltre consigliabile che l’amministratore informi in anticipo della sua assenza ed esponga in bacheca condominiale i recapiti dei fornitori e dei manutentori, permettendo così ai condòmini di poterli contattare in caso di guasti improvvisi. È peraltro in tale ipotesi necessario che i manutentori esprimano il proprio assenso a vedere i propri nominativi e riferimenti telefonici esposti in bacheca.

Am-Co mette a disposizione di tutti i suoi Condòmini il servizio on-line: miocondominio, sito accessibile da qualsiasi device e, tra le tante cose consultabili, il Condòmino potrà contattare questo o quel fornitore in caso di specifiche urgenze.

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La doppia maggioranza

Mon, 18 Sep 2023 07:30:12 GMT

In questo nuovo blog, che apre la stagione lavorativa 2023/24, desideriamo far luce su un argomento che non molti conoscono, quello della doppia maggioranza.

Nel condominio, perché l’assemblea deliberi o meno

qualcosa, è necessario che siano soddisfatti due requisiti:

maggioranza delle teste;
maggioranza dei millesimi.

Oltre a questo dovranno essere chiaramente rispettati i quorum costitutivi e deliberativi che certificano, il primo che la riunione che è stata generata abbia tutte le caratteristiche per essere valida e, il secondo che è l’oggetto centrale dell’articolo, che si rispettino i criteri di doppia maggioranza.

Facciamo un esempio:

a) Condominio composto da 10 unità le cui proprietà sono tutte differenti.

Favorevoli: 7 teste rappresentanti 450 millesimi.

Contrari: 3 teste rappresentanti 550 millesimi.

La delibera non può considerarsi approvata in quanto non è stata raggiunta la doppia maggioranza.

Il fatto che i favorevoli abbiamo raggiunto il quorum deliberativo (almeno un terzo dei millesimi) non è sufficiente a considerare approvata la delibera, posto che la quota millesimale favorevole non rappresenta la maggioranza.

Nb. Ricordiamo che i vizi di maggioranza sono vizi di annullabilità e non di nullità; se nel caso di cui sopra la delibera fosse stata approvata e non fosse stata impugnata nei trenta giorni successivi la sua esibizione, l’esito sarebbe definitivo anche se non fosse stata seguita la regola della doppia maggioranza.

b) Favorevoli: 7 teste rappresentanti 550 millesimi.

Contrari: 3 teste rappresentanti 450 millesimi.

La delibera sarebbe approvata senza alcun problema perché sia la maggioranza di “teste” che di millesimi hanno generato la volontà dell’assemblea, come dita l’art. 1136 del cc.

Perché è importante conoscere questi aspetti? Perché possono nascere semplici diatribe o, peggio, vengano deliberati lavori che, se fatti svolgere prima dello scadere del 30esimo giorno (vedi sopra annullabilità), possono portare all’impugnazione della scelta e quindi del lavoro svolto, sia esso parziale o totale e, domanda, chi dovrà rimborsarlo?

Conoscere permette sempre di agire in un terreno di gioco congeniale atto solo al proprio beneficio e non riguardo a problemi.

Amministrazione Condomini Bareggio con software gestione In Cloud

Tue, 05 Sep 2023 07:47:16 GMT

Amministrazione Condomini Bareggio con software gestione In Cloud

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Amministrazione Condomini Rho con software gestione In Cloud

Fri, 01 Sep 2023 07:53:59 GMT

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Copia di Amministrazione Condomini Cusago con software gestione In Cloud

Mon, 14 Aug 2023 07:45:09 GMT

Amministrazione Condomini Cusago con software gestione In Cloud

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Amministrazione Condomini Settimo Milanese con software gestione In Cloud

Mon, 07 Aug 2023 07:31:00 GMT

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Cancello automatico a norma di legge? Ciò che devi sapere

Fri, 30 Jun 2023 13:25:34 GMT

Diverse volte al giorno entri ed esci dalla tua abitazione pigiando il pulsante che fa aprire il cancello automatico, ma quante volte ti sei soffermato sul funzionamento dell’impianto? Cosa succederebbe se una mattina questo non funzionasse più e ti impedisse di uscire per recarti al lavoro e vivere la tua routine? Prevenire è meglio che curare, perciò leggi questo articolo per evitare di trovarti in spiacevoli situazioni e far sì che il tuo cancello automatico sia a norma di legge!

Siamo sicuri che ci ringrazierai!

L’ABC dei cancelli automatici

Come funziona un cancello automatico?

La movimentazione dei cancelli automatici è affidata ad un motore che può essere singolo, doppio, interrato o montato esternamente. Attraverso un telecomando a distanza (oppure tramite interruttori o chiavi) si invia un segnale alla centralina che, a sua volta, attiva il motore preposto all’apertura del cancello. La centrale acquisisce anche ulteriori segnali, ad esempio quelli rilevati da dispositivi come le fotocellule. In questo modo, se è presente un ostacolo nel raggio d’azione del cancello, il motore si arresterà immediatamente.

Tipologie di cancelli automatici

Esistono due tipi principali di cancelli automatici, che si differenziano per la loro modalità di apertura:

cancello a battente: le ante si aprono ruotando su un fulcro, generalmente verso l’interno della proprietà;
cancello scorrevole: la parte mobile scorre su una griglia parallela alla cancellata, fino a lasciare un varco per il passaggio. È la soluzione meno ingombrante, adatta anche ai contesti abitativi con spazi esterni ridotti.

Il cancello fatto per te

I cancelli automatici possono essere classificati in tre categorie, in base alla loro destinazione d’uso:

uso residenziale: il cancello viene azionato poche volte nell’arco della giornata. In questo caso è sufficiente un meccanismo di apertura leggero;
uso condominiale: le movimentazioni del cancello vanno moltiplicate per il numero dei condomini. L’impiego frequente richiede meccanismi più robusti e affidabili;
uso intensivo: il cancello viene azionato centinaia di volte al giorno, ad esempio nel caso di contesti aziendali. La motorizzazione deve essere tale da sostenere portate elevate.

Manutenzione obbligatoria

Fondamentale per il funzionamento del cancello automatico è la manutenzione periodica.

Esistono precise Norme che governano l’installazione e la manutenzione dei cancelli automatici per evitare che questi possano arrecare danni a cose e persone in caso di malfunzionamento. In particolare gli incidenti più diffusi, che la Norma vuole ridurre, sono infortuni dovuti allo schiacciamento (a volte di alcune parti del corpo come le dita), urti (soprattutto in cancelli ad ante), elettrici (incendi o cortocircuiti) e così via.

Attraverso visite e controlli calendarizzati, potrai dire addio a tutti i timori relativi al cancello automatico!

Cosa dice la Normativa?

La Normativa vigente UNI EN 12453-2017 stabilisce che i cancelli automatici vanno considerati delle vere e proprie macchine e che, in quanto tali, devono rispettare precisi standard di sicurezza. Questo vale sia per gli impianti di nuova installazione sia per quelli già presenti, che devono essere adeguati se necessario.

Con la classificazione “cancelli o portoni motorizzati” si intendono varie tipologie di automazione, quali: cancelli scorrevoli, cancelli ad ante apribili, porte basculanti, portoni sezionali, portoni avvolgibili e porte automatiche.

Cancello condominiale: responsabilità dell’Amministratore!

La figura dell’Amministratore di condominio è andata evolvendosi negli ultimi anni, assumendo sempre più responsabilità e doveri.

La nuova Normativa in vigore per quanto riguarda la gestione dei condomini stabilisce la responsabilità dell’Amministratore per quanto riguarda tutte le attività di pertinenza del condominio. In queste responsabilità rientra anche quella relativa alla sicurezza dei cancelli automatici, sia per quanto riguarda l’installazione sia per quanto riguarda la manutenzione dell’impianto. La responsabilità dell’Amministratore di condominio entra in gioco non soltanto per quanto riguarda l’installazione, ma anche in fase di adeguamento e manutenzione dei cancelli automatici.

L’Amministratore di condominio ha quindi l’obbligo di:

farsi rilasciare e conservare la documentazione relativa ai cancelli automatici;
richiedere l’adeguamento alla nuova Normativa sui cancelli automatici, laddove fosse necessario, e vigilare sulla manutenzione periodica che deve essere effettuata per legge.

Tutte le normative che sono state introdotte o modificate in ambito condominiale hanno rivoluzionato il modo di fare amministrazione. Oggi la competenza contabile è marginale, serve essere multitasking, abili relatori, empatici professionisti, selezionatori di artigiani ed imprese, serve essere un Manager!

Manager, Gestore, una bellissima parola che porta con sé un costo, responsabilità, costi molto più bassi che affidarsi ad un amministratore non evoluto. A buon intenditor…

Amministrazione Condomini Cornaredo con software gestione In Cloud

Wed, 07 Jun 2023 07:59:00 GMT

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Amministrazione Condomini Sedriano con software gestione In Cloud

Tue, 06 Jun 2023 07:51:22 GMT

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Amministrazione Condomini Pero con software gestione In Cloud

Mon, 05 Jun 2023 07:58:22 GMT

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Amministrazione Condomini Milano con software gestione In Cloud

Mon, 29 May 2023 10:30:03 GMT

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7 tipi di manager per ogni stile di leadership

Tue, 07 Mar 2023 09:14:43 GMT

“La leadership consiste nel convincere le persone a comprendere e credere nella visione che hai impostato e a lavorare con te per raggiungere i tuoi obiettivi, mentre la gestione (management) è più incentrata sull'amministrazione e sull'assicurazione che le attività quotidiane si svolgano come dovrebbero. Dunque la leadership è un sottoinsieme del management” D.B.

Premessa, affrontiamo questo argomento per centrare due obiettivi:

fare informazione e condividerla, come nostra abitudine;
ripassare e fare autocritica.

L’autocritica, quella sana atta a crescere e migliorarsi, è mettere in discussione se stessi per meglio capire gli altri. Lo disse Michelangelo, dovremmo farlo tutti.

In linea teorica, i tipi di manager che potremmo incontrare all’interno delle organizzazioni aziendali sono infiniti, così come i caratteri e le personalità individuali. Tuttavia, esistono alcune caratteristiche che identificano gli stili manageriali, gli approcci nei confronti dei collaboratori, dei livelli superiori e dell’azienda.

Partiamo? Facciamo la lista e poi andiamo ad osservarli insieme:

Autoritario;
Visionario;
Transazionale;
Collaborativo;
Pionieristico;
Democratico;
Permissivo;

Management autoritario

I manager di questo tipo indicano una direzione chiara per la strategia ed esercitano il loro controllo per assicurarsi che il dipartimento la segua. Si aspettano obbedienza incondizionata e accentrano ogni potere decisionale.

Il management autoritario si inserisce in modo perfetto in organizzazioni con ruoli definiti e una struttura gerarchica fissa, dunque fatica ad adattarsi ai contesti agili.

Pro

In alcune culture - ad esempio quelle asiatiche - questi tipi di manager possono avere un impatto decisivo sull’aumento della produttività, perché i dipendenti si aspettano di ricevere direttive chiare dalle figure di potere.

Anche i collaboratori inesperti, junior e neoassunti trovano nella leadership autoritaria la guida costante di cui sentono di avere bisogno.

Contro

L’eccesso di autorità rischia di creare un ambiente di lavoro ostile, nel quale i collaboratori non si sentono liberi di esprimere il proprio potenziale e percepiscono il controllo continuo da parte del manager.

Un compromesso efficace potrebbe essere rappresentato dall’utilizzo di un software gestionale che fornisca al leader il controllo centralizzato delle attività del dipartimento e alle singole persone un buon livello di autonomia, nel rispetto delle scadenze.

Management visionario

Questo stile di leadership è chiamato anche trasformazionale: è proprio dei manager molto carismatici che si concentrano sulla valorizzazione della vision aziendale.

Il loro focus non è il controllo, come nel caso del manager autoritario, bensì sulla motivazione, sulla condivisione della strategia e sulla fiducia nei confronti delle persone che la devono mettere in atto.

Una delle competenze indispensabili in questi casi è l’intelligenza emotiva!

Pro

Il management visionario è utile nelle situazioni in cui è richiesta una forte motivazione nel raggiungimento di un obiettivo o nella realizzazione di un cambiamento organizzativo.

Contro

Nei casi in cui il dipartimento è composto per la maggior parte da figure junior, la mancanza di controllo costante può essere causa di problemi, come il mancato rispetto delle scadenze.

Management transazionale

Con un ulteriore passo in avanti rispetto al manager visionario, quello transazionale usa strumenti di incentivazione concreti per motivare i suoi collaboratori e aumentare la produttività. Di solito, gli schemi di benefit seguono procedure precise di definizione degli obiettivi e monitoraggio delle performance.

Pro

Si tratta di uno stile di leadership piuttosto efficace nel breve termine, per incoraggiare le persone a portare a termine attività insolite e non del tutto piacevoli.

Contro

Le motivazioni estrinseche, come i benefit e i premi, perdono efficacia nel lungo termine, mentre assumono maggiore importanza le componenti intrinseche, come la soddisfazione e la valorizzazione dei singoli ruoli.

Management collaborativo

Siamo arrivati a quello che viene definito anche manager-coach e incarna uno stile di leadership orientato al supporto dei collaboratori, per formarli e renderli empowered.

Oltre all’intelligenza emotiva, le competenze richieste a questi tipi di manager sono la capacità di delega e la fiducia totale nelle loro persone, che potrebbero formare la classe dirigente dell’immediato futuro.

Pro

L’approccio del manager-coach aiuta a rafforzare il rapporto con i componenti del gruppo di lavoro, alimentando un clima di fiducia e collaborazione.

L’obiettivo dei leader di questo tipo non è il controllo, bensì il supporto all’apprendimento continuo e all’incremento delle performance.

Contro

In alcuni casi specifici, con collaboratori poco motivati o dalle caratteristiche che non corrispondono al ruolo che dovrebbero ricoprire, anche il manager-coach risulta poco efficace, perché il suo valore si concretizza al meglio quando nelle persone esiste una forte componente di determinazione.

Management pionieristico

I leader che incarnano lo stile pionieristico guidano il gruppo di lavoro fornendo istruzioni e dettando i ritmi, per elevare gli standard e raggiungere nuovi e sempre più ambiziosi obiettivi.

Questo stile funziona quando la motivazione delle persone corrisponde in modo preciso alle sfide da superare.

Pro

Come abbiamo appena detto, quando il team è competente e motivato, il manager pioniere è in grado di creare un ambiente competitivo e stimolante, nel quale ognuno sente di contribuire in modo positivo alle performance dell’organizzazione. Si tratta dello stile ideale per creare le condizioni per l’espressione massima del potenziale individuale.

Contro

Nel lungo periodo, la pressione costante potrebbe portare a situazioni di stress e burnout. Inoltre, quando i collaboratori non soddisfano determinati requisiti, possono perdere fiducia nelle proprie capacità e vivere forti cali di motivazione. Poiché il pioniere tende a evidenziare i comportamenti virtuosi dei singoli, c’è il rischio che la coesione del team venga meno, creando gelosie e risentimenti che compromettono il clima lavorativo.

Management democratico

Chiamato anche partecipativo, questo stile si basa sulla convinzione che ogni individuo abbia un’opinione valida e ne promuove l’espressione. L’obiettivo della condivisione di idee, spunti di miglioramento, soluzioni e strategie è il supporto reciproco all’interno del gruppo di lavoro, per fare crescere l’intera organizzazione. All’interno di questa democrazia, è comunque il manager a prendere le decisioni finali, non prima di avere ascoltato i pensieri e i consigli delle proprie persone.

Pro

I collaboratori si sentono valorizzati e ascoltati dal manager partecipativo che li incoraggia ad assumersi maggiori responsabilità, autonomia e iniziativa. A livello organizzativo, la condivisione migliora la qualità dei processi decisionali, dando vita a un modello empowered.

Contro

Poiché il processo decisionale partecipativo si basa sulla condivisione, può richiedere tempi piuttosto lunghi. Nelle situazioni in cui sono richieste decisioni rapide, dunque, questo approccio può non essere efficace. Inoltre, si corre il rischio di trascurare alcune persone, facendole sentire frustrate e demotivate, se non si ascoltano (e mettono in pratica) i loro suggerimenti.

Management permissivo

Si tratta dell’approccio più distante da quello autoritario – basato sul controllo costante – che pone il focus sulla libertà individuale. I manager permissivi promuovono un’organizzazione autonoma dei gruppi di lavoro e intervengono solo in caso di problemi o su richiesta dei collaboratori.

Quando i processi seguono un iter corretto ed efficiente, i leader si limitano a fornire linee guida e informazioni all’inizio delle attività (o del trimestre, a seconda del modello di gestione), commenti, suggerimenti per il miglioramento oppure gratificazioni al termine del periodo.

Pro

Si tratta di un approccio efficace nelle realtà composte da professionisti esperti o dotati di competenze specifiche, perché l’autonomia si concretizza in capacità di innovazione, creatività, produttività e soddisfazione.

Contro

Nei gruppi caratterizzati da bassi livelli di motivazione, doti di problem-solving e gestione del tempo, l’assenza di controllo potrebbe portare a inefficienze gravi, con il rischio di non completare i progetti in tempo rispetto alle scadenze.

Ogni tanto ripassare come si determina la gestione di un gruppo di persone, con scelte ed atteggiamenti, è utile per fare autocritica per andare a lavorare sugli step di miglioramento, da una parte, dall’altra permettere anche a chi è gestito di comprendere le difficoltà di un manager.

La conoscenza permette alle persone di distinguersi.

Bonus condomini 2023

Tue, 24 Jan 2023 09:17:25 GMT

Cambiano, con i Bonus 2023 introdotti dal nuovo Governo, talune sfumature percentuali e tempistiche di validità e per questa ragione lo studio Am-Co ha voluto generare un articolo ad hoc per donare chiarezza nell’ambito specifico del condominio.

IL QUADRO DELLE REGOLE 2023-2025

BONUS GIARDINI:

Interventi di sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni, impianti di irrigazione e realizzazione di pozzi, coperture a verde e di giardini pensili. L’intervento può non essere abbinato ad altri lavori edilizi o ad altre detrazioni. Solo per immobili residenziali. E’ possibile pagare anche con bonifico ordinario, carte di credito e debito (bancomat) o assegno. Il 36 % è l’aliquota in detrazione per spese massimo di 5.000 euro fino al 31/12/2024 in 10 rate;

BONUS RISTRUTTURAZIONI:

Interventi indicati all’art. 16-bis del Tuir, che cita tutti i lavori di recupero edilizio e altri intervenuti a prescindere dalla categoria. La manutenzione ordinaria, da sola, è incentivata solo su parti comuni e dunque per i nostri condomini. Sia per immobili ad uso abitativo, ovviamente, ma anche su metà della spesa per uso promiscuo. Possibile cessione credito o sconto in fattura ma servirà asseverazione di congruità delle spese e visto di conformità, fatta eccezione per opere fino a € 10.000 o in edilizia libera.

Il 50% è l’aliquota in detrazione per spese massimo di € 96.000 per unità fino al 31/12/2024 in 10 rate;

Per incentivare interventi che devono rispettare gli standard di prestazione fissati dal Dm 2020, per cui lasciamo lista interventi:

Coibentazioni di tetti pareti (65%) e cambio infissi (50%) con massimo di spesa pari ad € 60.000;
Riqualificazione globale edifici (65%) con detrazione massima pari ad € 100.000;
Installazione di pannelli solari per acqua calda (65%) con massima detrazione fissata a € 60.000;
nstallazione di schermature solari (50%) con massima detrazione fissata a € 60.000;
Acquisto e posa di dispositivi per la domotica (65%) con detrazione massima a € 15.000 per lavori avviati dal 06/10/2020, per precedenti nessun limite;
Sostituzione di impianti termici con caldaie a condensazione (50% o 65% se con sistema evoluto) con massima detrazione fissata a € 30.000 ;
Pompe di calore ad alta efficienza o sistemi geotermici o scaldaacqua a pompa di calore (65%) con massima detrazione fissata a € 30.000;
Sistemi ibridi con pompa di calore e caldaia a condensazione (65%) con detrazione massima di € 30.000;
Generatori di calore a biomassa (50%) con detrazione massima a € 30.000;
Microgeneratori (65%) con detrazione massima pari a € 100.000.

Interventi e detrazioni validi per qualunque tipologia di immobile purché dotato di impianto di riscaldamento.

Scadenza 31/12/2024 in 10 rate;

SISMABONUS:

Misure antisismiche e opere di messa in sicurezza nelle zone sismiche 1,2 e 3. La detrazione aumenta se si migliora la sicurezza di una o due classi di rischio su singole unità immobiliari (70/80%) o su edifici condominiali (75/85%).

Le detrazioni seguiranno immobili residenziali e per attività produttive.

Spesa massima € 96.000 in 5 rate di rimpatrio con scadenza 31/12/2024;

SUPERBONUS:

Rispetto a quanto già conosciuto, due “famiglie” di opere sono facilitate:

Interventi trainanti di miglioramento energetico (isolamento termico e sostituzione impianti termici) e relativi lavori trainati (es fotovoltaico). Per averne accesso deve essere migliorata la performance energetica di due classi;
Interventi trainanti di riduzione del rischio sismico e relativi lavori trainati (es abbattimento barriere architettoniche). In questo caso però non occorre documentare il miglioramento di classe su rischio sismico.

Bonus valido solo per mercato residenziali o per condomini con interventi oltre il 50% di superficie abitativa e solo per spese riconducibili a benefici a parti abitative. Gli edifici non residenziali sono agevolati se posseduti da soggetti del Terzo settore ammessi al superbonus.

Per i condomini il superbonus sarà del 90% per spese nel 2023, del 70% per spese nel 2024 e del 65% per spese 2025. Mantengono il 110 solo condomini in cui la delibera è anteriore il 18/11/2022 e CILAS presentata entro il 31/12/22 oppure quelli con delibere tra il 19 ed il 24 novembre ’22 e CILAS presentata entro il 25/11/22.

Il problema vero è capire come si muoveranno gli istituti di credito.

BONUS BARRIERE:

Interventi finalizzati al superamento delle barriere architettoniche, compresi i lavori di automazione. Bisogna rispettare requisiti previsti dal Dm Lavori pubblici 236/1989.

Le detrazioni per queste opere non fa distinzioni di classi d’immobili, sono interessate tutte le categorie.

La detrazione è pari al 75% ma cambia la spesa massima: € 50 mila per monofamiliare, € 40 mila per edifici fino ad 8 unità, € 30 mila per superiori.

Serve asseverazione di congruità delle spese e visto di conformità.

Rimpatrio in 5 rate del 75% con validità sino al 31/12/2025.

www.am-co.it

Problem-solving in condominio

Thu, 29 Dec 2022 09:42:13 GMT

Alzi la mano chi di voi vive, o ha vissuto, in condominio quante volte vi siete trovati in quello che chiamiamo “un momento di crisi” o più tecnicamente una “crisi di autogoverno”?

Chi saltuariamente, chi perennemente, esiste sempre l’esperienza negativa, l’impasse, che però se affrontata con spirito di cambiamento diviene opportunità.

S i crea però una specie di “loop” mentale, un vero e proprio circolo vizioso caratterizzato da un pensiero statico, ripetitivo, uguale a se stesso, che continua a vedere e affrontare la situazione da un unico punto di vista. Piccolo esempio: l’amministratore è difficile da reperire, ma tanto cambiarlo con altro non conviene, sono tutti uguali… Mai sentito?

Edward de Bono (psicologo maltese, massimo esponente della ricerca del pensiero creativo) afferma che è possibile imparare a pensare in modo diverso, grazie alla capacità umana del cosiddetto “pensiero laterale”.

Ma cosa significa esattamente?

Il pensiero laterale è di natura intuitiva e si pone quindi come una vera e propria alternativa al “pensiero verticale”, ovvero quella tipologia di pensiero logica e consequenziale condizionata, che a volte ci rende “ingabbiati” e limitati nel nostro modo di vedere, interpretare e di conseguenza interagire con la realtà che ci circonda.

Via via che passa il tempo i nostri pensieri, come le nostre convinzioni, si fanno sempre più radicate e ferme, rigide e sedimentate.

A cosa serve il pensiero laterale?

Il pensiero laterale assume la funzione di potenziale “scardinatore” delle convinzioni e logiche ormai date per scontate, che possono rendere difficile per le persone trovare una soluzione o anche solo un cambio di prospettiva del problema stesso.

Urge dunque affrontare le situazioni creando nuovi percorsi di pensiero.

Facciamo un esempio: quante volte è capitato che si parli tanto di specifici interventi di riqualificazione e, alla resa dei conti in assemblea, spariscono tutte queste buone intenzioni? Quante volte si discute dell’importanza di cose effimere e non di cose essenziali? Sono problematiche nei condomini all’ordine del giorno, come fare per risolverle se, con logica, si era spiegato il giusto percorso senza feedback positivi? Serve ragionare al contrario, far giungere a conclusioni creando percorsi, serve percorre ogni strada per l’obiettivo.

FU NZIONA SEMPRE?

Dipende quale risposta vi aspettate, in generale no, non al primo colpo, non sempre. E’ una forma mentis, un mindset da fare proprio che, come la goccia spacca la roccia, agevola il raggiungimento della soluzione.

Il pensiero verticale, ovvero il pensiero logico consequenziale, è comunque utile, ma raggiunge la sua efficacia se in abbinamento al pensiero laterale che sa espandersi oltre i suoi limiti e confini, cercando ulteriori soluzioni al di fuori di esso. Il pensiero verticale ci aiuta nella risoluzione di un problema in maniera diretta rifacendosi all’esperienza e alle competenze acquisite, il pensiero laterale invece fa un uso differente delle informazioni disponibili.

Non sempre il pensiero logico ci porta alla soluzione, alle volte si può bloccare, inceppare, e quando torna indietro tende a ripercorrere gli stessi passi, quelli delle informazioni e delle esperienze pregresse, formando così dei “solchi neuronali” sempre più rigidi e schematici. Proprio a questo punto la tentazione di mollare è forte e ci diciamo: “è impossibile trovare una soluzione!”.

Lasciamo una storia che abbiamo letto per centrare la comprensione:

“Anni fa un mercante inglese si era indebitato con un vecchio usuraio, brutto e losco che minacciava di mandarlo in prigione se non gli avesse restituito i suoi soldi con gli interessi.

Il mercante aveva una bella figlia di cui l'usuraio si era invaghito al punto da fargli una proposta: avrebbe messo un sassolino bianco ed uno nero in un sacchetto e ne avrebbe estratto uno a caso senza guardare. Se il colore del sasso fosse stato bianco avrebbe estinto il debito del mercante viceversa, in caso di colore nero, l'usuraio avrebbe anche avuto in sposa la ragazza. Vista la situazione e considerando che a quei tempi chi non onorava i debiti andava in galera, padre e figlia accettarono il gioco. La ragazza però si accorse che il furbo usuraio, di nascosto, aveva messo due sassolini neri nel sacchetto in modo da uscirne sicuramente vincitore.

Gli scenari di pensiero lineare erano 3:

non accettare più e mandare il padre in galera;
giocare sapendo di perdere in partenza;
smascherare l'imbroglione ma con il risultato finale del punto 1

La ragazza ragionò lateralmente, scelse di giocare ma quando prese il sassolino dal sacchetto lo fece cadere in mezzo ad altri sassi (al fine di non consentirne il riconoscimento) e disse all'usuraio che non importava ritrovare il sassolino in quanto bastava dedurlo controllando cosa fosse rimasto all'interno del sacchetto!

G eniale vero?

Come sarebbe stato se la ragazza non avesse “pensato laterale”? Se avesse dato libero sfogo a percezioni errate, cliché, pregiudizi e ideologie, insomma tutte decisioni prese in fretta e senza fatica che gli psicologi nominerebbero bias cognitivi, come sarebbe finita?

Ecco, se ritenete che oggigiorno la figura dell’amministratore di condominio debba evolversi verso una professionalità più radicata nell’ambito della comunicazione e problem-solving, potete provare a conoscerci, ci trovate su www.am-co.it

L'uso esclusivo in condominio è legittimo?

Fri, 28 Oct 2022 14:31:33 GMT

Quando si parla di uso esclusivo in condominio ci si riferisce al diritto, riconosciuto a uno o più condòmini, di utilizzare un’area comune come se fosse propria, escludendo quindi dal relativo godimento tutti gli altri condòmini. Seppur a fronte di numerose situazioni in cui, all’ interno dei condomini italiani, si concretizzano forme di «uso esclusivo»,

di recente le Sezioni Unite della Cassazione ha fatto irruzione sull'argomento come un fulmine a ciel sereno, stabilendo un principio che potrebbe pregiudicare prassi ormai consolidate in diversi edifici.

In particolare, è stato stabilito che non è legittimo l’uso esclusivo in condominio di beni che dovrebbero invece appartenere a tutti i condomini, in proporzione ai rispettivi millesimi. Questo per due ragioni:

La prima è che la proprietà non può mai essere ceduta se non con il consenso dello stesso titolare, il che, in ambito condominiale, richiede inevitabilmente l’unanimità. Solo quest’ultima, infatti, consente al proprietario del bene di disporre della propria quota in favore di altri.
In secondo luogo – dice la Cassazione – non sono ammessi diritti reali diversi da quelli contemplati dalla legge (ossia «atipici») e il nostro Codice civile non prevede, in alcuna disposizione, la possibilità di costituire un diritto d’uso esclusivo. Di qui la conseguenza ineluttabile della nullità di qualsiasi patto di trasferimento dell’unità immobiliare a cui si aggiunga anche il diritto d’uso esclusivo su una parte comune del condominio.

Ma, più nel concreto, quando si verifica l’uso esclusivo sulle aree condominiali? Un tipico esempio è costituito dai casi in cui un parcheggio del cortile viene attribuito ad un solo condomino, come succede spesso quando si acquista l’appartamento direttamente dall’originario costruttore.

Sono frequenti anche altri casi di “uso esclusivo”, relativamente, ad esempio, al ballatoio della scala condominiale dove affacciano due appartamenti di proprietà di un solo condomino. Un altro caso molto frequente si verifica quando esiste un giardino antistante un appartamento al piano terreno a cui viene attribuito l’uso esclusivo, il quale di solito lo recinta, lo cura e ne falcia l’erba (anche se in proposito, la Cassazione ha detto che tutto il condominio deve partecipare alle spese di potatura degli alberi quando questi contribuiscono al decoro dell’edificio). Si pensi ancora all’area prospiciente un’unità immobiliare, sempre al piano terra, destinata ad attività commerciale (per posizionare i tavoli di un bar o ristorante o per montare un gazebo per la reception dei clienti o per mettere in mostra prodotti in vendita). Per non parlare dell’uso esclusivo dell’ascensore a vantaggio degli appartamenti ai piani alti (o di altri impianti al servizio solamente di una parte dei condomini), a meno che in queste ipotesi non si configuri un condominio parziale.

L’UNANIMITA’ PER L’ATTRIBUZIONE DI UN BENE CONDOMINIALE

Ai sensi dell’articolo 1102 del Codice civile, tutti i condòmini possono utilizzare le aree comuni a patto che non ne modifichino la destinazione e non impediscano anche agli altri condòmini di farne pari uso. Questa seconda condizione racchiude in sé il divieto di previsione di diritti d’uso esclusivo, salvo che vi sia il consenso di tutti gli interessati. Come detto, solo un regolamento condominiale o una delibera assembleare approvato all’ unanimità potrebbero derogare alla suddetta norma. Pertanto, se l’ uso esclusivo non è stabilito nel regolamento contrattuale (ossia approvato all’ unanimità) redatto quando il condominio è stato formato (caso nel quale si impone a tutti i successivi acquirenti delle unità immobiliari del fabbricato) e lo si vuole introdurre in un momento successivo alla sua costituzione, serve il consenso di tutti i partecipanti al condominio: è il presupposto per formare atti validi qualificabili come costitutivi di diritti reali sugli enti comuni dell’edificio o come locazioni sopra i nove anni.

Il Supercondominio

Tue, 19 Jul 2022 13:37:12 GMT

Il supercondominio è un complesso residenziale composto da più edifici, con un numero di condomini elevato e spazi comuni molto ampi. Il Codice civile non definisce il "supercondominio", ma la sua esistenza giuridica è implicitamente prevista dall'art. 1117 bis c.c.

Dunque, quando si è in presenza di una pluralità di edifici, che siano stati costituiti o meno in distinti condomini, ma facenti parte di una più ampia organizzazione condominiale si parla in questo caso di supercondomini.

Questa tipologia di organizzazione, presenta un tratto caratteristico ben preciso, infatti la particolarità dei supercondomini è legata alla condivisione di parti comuni.

Esempi? La presenza del servizio di portineria, oppure un cortile o una zona verde ad uso e godimento di più condomini, o ancora, il riscaldamento, il parcheggio, gli impianti di illuminazione, una piscina o altro ancora. Meglio così?

Bisogna però verificare il rapporto di accessorietà tra i servizi in comune e gli edifici: ovvero è necessario che il servizio in questione serva tutti gli edifici ricompresi nel supercondominio.

Come si costituiscono i supercondomini?

Per quanto riguarda la costituzione di tali organizzazioni, questa avviene in modo automatico, nel momento in cui i diversi edifici abbiano in comune uno o più servizi o parti; Dunque, solitamente la loro formazione risulta essere di fatto indipendente dalla volontà dei condomini ma esistono tuttavia dei casi particolari.

La creazione di un supercondominio può infatti già essere stata prevista dal regolamento redatto dal costruttore del complesso residenziale oppure, qualora un’assemblea condominiale decida di suddividere un condominio in più condominii, si andrà automaticamente a formare un nuovo supercondominio per la gestione di alcune parti comuni.

La spesa delle parti in comune?

Nel modo più immediato possibile, il legislatore ha previsto una titolarità pro quota delle parti comuni per ciascuno degli edifici facenti parte del supercondominio. Dunque, al singolo condominio spetterà una percentuale del pagamento delle spese condominiali relative alla manutenzione e gestione delle parti comuni che verrà ripartita ad ogni condòmino per i propri millesimi.

Il tema dei millesimi riveste importanza vitale anche riguardo questo argomento, per le ripartizioni sia delle spettanze per edificio quanto per condòmino.

Le assemblee nei supercondomini?

Un supercondominio può essere amministrato sia da uno degli amministratori dei singoli condomini, sia da una terza persona. È indubbio però che far gestire i diversi stabili ad una sola figura comporta un netto vantaggio, in termini di conoscenza dell’ambiente e delle problematiche e, perché no, di costi.

Per quanto riguarda la nomina dell’amministratore valgono di base le norme in vigore per i semplici condomini ma nel caso specifico di un supercondominio, che comprende più di sessanta edifici, il procedimento sarà leggermente diverso: Il legislatore ha previsto che al fine di prevenire la convocazione di un numero eccessivo di persone ed il concreto rischio di diserzioni (e dunque il problema di non raggiungere il quorum necessario) per cui, nel caso di argomenti della gestione ordinaria e per la nomina dell’amministratore, ogni edificio dovrà eleggere il soggetto che lo rappresenterà durante l’assemblea del supercondominio.

Lo scioglimento del supercondominio?

È possibile procedere allo scioglimento nel caso in cui restino in comune alcune parti o servizi, purché il singolo stabile (o il gruppo di edifici) riesca a mantenere le caratteristiche di condominio autonomo.

Per quanto ci riguarda il supercondominio è assolutamente opportuno nelle corrette fattispecie perché, come sempre, quando non si permette una gestione accentrata il caos genererà costi superiori per ovvie ragioni senza considerare i ritardi nell’attuazione di normale manutenzione o aggiornamento.

E’ il nostro pensiero, se la pensi diversamente scrivici e condividi mentre se vivi in un contesto che prevede il supercondominio e ritieni utile chiederci un preventivo scrivici su: info@am-co.it , saremo lieti di offrirvi i migliori servizi al prezzo più consono.

L'Amministratore, lavoratori dipendenti: condominio come un'azienda

Tue, 05 Jul 2022 10:02:37 GMT

Un condominio, come qualunque azienda, può avere dipendenti!

Esordio semplice, chiaro ma che con poco dice tanto perché un dipendente è: responsabilità, costo, opportunità, conflitto, soluzione, prospettiva, impegno, errore, sentimenti.

Obiettivo di questo articolo non è tecnico ma manageriale, si desidera porre l’accento sull’importanza della gestione delle risorse umane che, con un rapporto di lavoro subordinato, diviene necessario a nostro avviso e porta con sé una serie di conoscenze, attitudini e approcci che sono completamente differenti dalla gestione di un fornitore, ad esempio.

Prima di entrare nel merito, quali sono le potenziali figure lavorative?

Certamente i portieri, giardinieri, addetti alle pulizie, vigilanza e, a seconda dei fabbricati, manutentori o addetti alla custodia, dunque categorie e fattispecie ben specifiche.

La gestione del personale non è affatto un compito semplice: si tratta di una grande responsabilità, che richiede competenze estremamente particolareggiate.

È facile commettere errori significativi nella gestione quotidiana delle persone con cui si lavora, soprattutto perché molto spesso la formazione che viene data ai manager in questo campo è davvero inconsistente. L’Università non forma per gestire le persone, mentre questa skill è alla base della leadership di un manager aziendale.

I manager di successo apprezzano le persone, riconoscono il loro lavoro e sanno sempre come valorizzare ogni risorsa all’interno di un team. Si, sappiamo benissimo che si tratta di un compito arduo: non è semplice riconoscere le potenzialità di ciascun collaboratore e dargli il giusto spazio per esprimerle al massimo se non si ha una specifica formazione.

Per far sì che il condominio ottenga il massimo profitto dai servizi del dipendente, l’amministratore dovrà impegnarsi ad acquisire le competenze trasversali che servono per diventare esperto nella gestione di un processo che potenzi e valorizzi i collaboratori, se le possiede meglio, d’accordo?

I CAPISALDI INDEROGABILI:

FIDUCIA: Uno degli errori più comuni nella gestione delle risorse umane è la mancanza di fiducia nei confronti della tua squadra. Tutti i manager dovrebbero partire da una posizione di massima fiducia nei riguardi di un dipendente e questo approccio non dovrebbe cambiare, almeno finché il diretto interessato lo meriti.

Quando i manager non si fidano delle persone e non le lasciano lavorare rischiano un impatto catastrofico per tutto il derivato. Pensate a un giardiniere demotivato….

? COSA NON FARE? ? Controllare maniacalmente l’operato di ogni collaboratore, evitando di lasciare un margine d’errore. Tutti sbagliamo. Far comprendere l’errore è il modo migliore per facilitare un rapido apprendimento. Mettere alla gogna un collaboratore rischia solamente di mortificarlo e di demotivarlo: il crollo della motivazione si traduce in minore produttività.

COSA FARE? Impegnarsi a tenere un comportamento assertivo e dare massima fiducia ai collaboratori. Far percepire loro di vivere in un ambiente sicuro, in cui possono sbagliare, perché fa parte del processo di crescita. Non come un capo (intransigente), ma come un leader (intelligente) che sprona le persone a dare il massimo.

ASCOLTO: Un altro tipico errore compiuto da chi vuole lavorare con le risorse umane è la mancanza di ascolto delle opinioni e delle necessità dei collaboratori.

L’ascolto attivo è una capacità di gestione critica: per essere un buon manager serve comprendere che lo scambio rappresenta un valore aggiunto e, dopo di questo, capire come praticarlo efficacemente.

Se le persone si sentono ascoltate saranno più riconoscenti e si sentiranno importanti. Sapranno che l’azienda condominio per la quale lavorano ha interesse ad ascoltare la loro voce. Ascoltando si ottengono molte più informazioni di quante limitandosi ad osservare.

?COSA NON FARE?? L’ascolto attivo è un valore prezioso per un manager, impegnarsi a comprenderne il beneficio è essenziale senza mai occupare una posizione di superiorità rispetto ai tuoi collaboratori. Evitare i passaggi di autorizzazione gerarchici e altri blocchi che comunicano alle persone che le loro proposte sono poste a “veto”: si sentiranno sempre meno incentivate a dare un punto di vista.

COSA FARE? Facilitare il processo di ascolto. I manager di successo, per prendere le loro decisioni, ascoltano sempre le opinioni. Questo è il cuore di una corretta gestione delle risorse umane: l’empowerment dei dipendenti è sinonimo di crescita di un’azienda, pensate al “semplice” condominio. Favorire dei brainstorming di gruppo prima di prendere qualunque decisione, ad esempio tra portiere e giardiniere per l’organizzazione e sicurezza in giorni di operatività sincrona, farli sentire ciò che sono: un team.

CHIAREZZA: Uno dei principi più importanti dell’human resources management é: offri chiarezza se la desideri in cambio. Cosa significa? Vuol dire che offrire input confusi ai collaboratori porta solamente output altrettanto confusi. Imparare a comunicare al meglio è fondamentale se il risultato cui si auspica passa attraverso un’altra persona. Essere chiari sugli obiettivi da raggiungere, sui compiti da svolgere e sulle responsabilità di ognuno è indispensabile per fare un lavoro di qualità.

?COSA NON FARE? ? Essere poco chiari sugli obiettivi da raggiungere, fornire linee guida confuse. Frasi che ne deriveranno come “Non credo spetti a me svolgere questo compito” oppure “Non vedo perché dovrei farlo adesso”, beh…probabilmente indurranno a pensare che il manager sia poco chiaro nel fornire al dipendente le informazioni necessarie per il proprio lavoro.

COSA FARE? Mettere in chiaro le mansioni e le responsabilità di ciascuno. Metterle per iscritto, tutti devono sapere chi è deputato a fare cosa, così da non rischiare incomprensioni. Fornire sempre obiettivi chiari e misurabili, SMART, è indispensabile. Un dipendente si aspetta d’essere guidato.

EVITARE DI AFFRONTARE I CONFLITTI NEL TEAM: I conflitti all’interno di un team sono (quasi) inevitabili, almeno una volta. Non esiste organizzazione e gestione delle risorse umane senza presenza di conflitti. Quando c’è un conflitto in atto è errore comune pensare che questo si risolva spontaneamente, facendo passare un po’ di tempo. Nulla di più sbagliato: quel conflitto mai risolto non farà altro che peggiorare e diventare una bomba pronta ad esplodere.

Basterà una minima incomprensione per rivangare una vecchia ruggine e creare disordine. Come ben immaginerete, un gruppo in conflitto è un team improduttivo: per questo è importante riportare l’armonia e creare un ambiente di lavoro sano.

?COSA NON FARE?? Lasciare le situazioni appese senza affrontarle, sperando che si risolvano da sole, è un errore . Non si risolveranno mai, a meno che non si desideri risolverle.

COSA FARE? Prendere in mano la situazione, ascoltare i bisogni, le paure, le richieste del tuo team, esserci. Non puntare il dito e tantomeno dare giudizi: porsi in una posizione di massima comprensione e di apertura. Lasciare che le persone si confrontino apertamente e che si scambino le loro perplessità. Ogni conflitto deve essere chiarito, sempre. Come in famiglia, chi osa andare a letto senza aver chiarito un dissapore?

Provate a rileggere pensando alla vostra fattispecie, come viene trattato e gestito il portiere, il giardiniere o chi preferite, quali segnali vi comunicano quando li incrociate, tutte queste cose mescolate donano il grado di gestione all’interno dell’azienda condominio.

Ci sono tantissime cose, tecniche e attività da svolgere nell’ambito analizzato nel presente blog, a Noi serviva mostrare la nostra sensibilità in merito, dare spunti e offrire nuove motivazioni per scegliere la nostra organizzazione o valutare meglio la propria.

François de La Rochefoucauld disse: “Promettiamo secondo le nostre speranze e manteniamo secondo le nostre paure” , quanto è vera questa espressione, trovate? Le scelte ne passano attraverso, sono conseguenze, specchio delle reali potenzialità. Per cui non abbiate paura di cambiare, il cambiamento è intelligenza, se sentite che una gestione condominiale sia improduttiva, scarsa o eccessivamente onerosa, cambiate , abbiate coraggio. Scegliete di far vincere la speranza, non la paura.

Condòmini morosi: Come gestire un evento del genere?

Mon, 06 Jun 2022 15:47:19 GMT

Quello delle morosità condominiali è uno dei problemi che maggiormente affliggono gli amministratori di condominio e di conseguenza i condòmini; ormai da diversi anni si registra un forte aumento di rate non pagate. Cosa dice la legge al riguardo? Come applicarla? Quali responsabilità ha l’Amministratore? Facciamo chiarezza sugli aspetti giuridici ed applicativi.

Chi è il Condòmino moroso?

Semplice, colui che ritarda l’adempimento di un’obbligazione.

La riforma del condomino fissa in 180 giorni (Art. 1130, numero 10, c.c.) dalla fine della gestione il limite temporale per la chiusura del rendiconto e la convocazione dell’assemblea di approvazione. Pur comprendendo le mille difficoltà ed imprevisti con cui devono confrontarsi ogni giorno gli amministratori, è opportuno cercare di ridurre al minimo il lasso di tempo che intercorre fra la fine gestione e l’assemblea di approvazione del bilancio consuntivo. Non ritardare l’assemblea ordinaria permette di anticipare e meglio diluire il versamento delle rate; tale modalità operativa consente altresì di rendersi conto della gravità di eventuali posizioni debitorie.

La riscossione dei contributi e l’erogazione delle spese rappresenta uno dei principali doveri dell’amministratore. Il riformato articolo 1129 c.c. impone di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Il fatto che l’amministratore sia tenuto ad agire “… anche ai sensi dell’articolo 63 …” non vuole dire depositare immediatamente il decreto ingiuntivo. L’atto monitorio potrà essere preceduto da un sollecito, ma, una volta decorso il termine concesso, si dovrà procedere con i passi successivi senza indugi.

Tali oneri sono rafforzati da quanto previsto al comma 12 dell’art. 1129 c.c.: costituisce grave irregolarità l’aver omesso di curare diligentemente l’azione giudiziaria e la conseguente esecuzione coattiva.

Riguardo al tema di cui in oggetto, ritengo opportuno elencare alcuni accorgimenti:

L’amministratore può sospendere il Condòmino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di utilizzazione separata (riscaldamento, acqua, antenna Tv …) nel caso di morosità che si sia protratta per oltre un semestre. Senza diventare “giustizieri dei proprietari” è opportuno utilizzare questo strumento che può debitamente stimolare anche i soggetti più recalcitranti;
Nelle more della riscossione dei crediti l’assemblea può costituire (ed aumentare o diminuire nel tempo) un fondo cassa; gli importi relativi a tale fondo devono essere addebitati a tutti i condomini e non solo a quelli in regola con i pagamenti;

Se l’assemblea dovesse decidere di sospendere temporaneamente le azioni esecutive sarebbe importante che tale decisione risulti verbalizzata espressamente.

Lo studio Am.Ico. nella gestione di tali circostanze ha adottato un proprio know-how che di seguito spieghiamo per fasi:

Fase Incaglio

Incontriamo il Condòmino moroso per capire i motivi del ritardo;
Concordiamo un piano di rientro che sia soddisfacente per ambo le parti;
Il perpetrarsi della fattispecie, anche in deroga ad un piano di rientro, porterà ad invio di solleciti.

Fase Formale

Nuovi solleciti, post chiusura esercizio, a rafforzamento dei pregressi;
Report al condominio sulle attività svolte, durante l’assemblea.

Fase Legale

Decreto ingiuntivo;
Analisi di ogni possibilità legale di aggressione a redditi o beni per rimpatrio somme;
Gestione della procedura esecutiva, dove necessaria.

Fase Stragiudiziale

Dove possibile, a seguito di due diligence, proposta di vendita dell’immobile del moroso per saldo spese dovute o stralcio della posizione.

L’ultima fase è una particolare skill dello studio. Quando il moroso si “lascia andare” perde ogni voglia di tentar di pagare i propri debiti (a volte per cause avverse), ma occorre sempre cercare di salvare il salvabile. Ci spieghiamo meglio, lasciare che un’esecuzione in asta faccia il suo corso è estremamente rischioso, perché appisolarsi su essa potrebbe avere risvolti negativi sul Condominio.

Rapidamente, se un moroso non paga il Condominio è assai probabile non paghi anche altro, mutuo in primis e, in caso di asta, chi sarà il creditore privilegiato? Che capienza commerciale avrà l’immobile, avanzerà qualcosa? Dopo anni, in cui Condominio accumula debiti, spesso ci si ritrova con due annualità rimpatriate, è bene? Argomento molto ampio, da gestire e spiegare per bene visto che non omologabile, ogni fattispecie è differente.

Manager Condominiale, la nuova evoluzione dell'Amministratore

Mon, 02 May 2022 14:26:38 GMT

Quando parliamo e scriviamo della necessaria evoluzione dell’amministratore di condominio ci crediamo e investiamo la cosa più preziosa di cui disponiamo, il tempo, per essere questo cambiamento.

Il manager condominiale e non più amministratore, le parole sono importanti. Dire amministratore porta ad amministrare, fatto quello cosa pretendere di più? Dire manager è tutt’altra cosa che, attenzione, non è desiderio di affascinare, è voglia di determinare e portare sul campo nuova vitalità.

E ssere manager è difficile, faticoso, dispendioso, vuol dire essere responsabili, sentirsi addosso questa cosa, vuol dire lavorare per vantaggi e generare un clima relazionale adeguato, che non potrà mai essere uguale anche se il leader è sempre la stessa persona.

Un articolo facile, schematico, accattivante in cui trasmettervi cosa per Noi è un manager, trasmettere le qualità e competenze che abbiamo acquisito negli anni in altri ambiti, se lo desiderate fateci avere un vostro feedback, impressione e/o curiosità, spesso da cosa nasce cosa.

I 5 capisaldi Am.ICo. per un manager di successo

Responsabilizzazione

► Coinvolgimento emotivo: impegno personale nella vita condominiale, basato sul desiderio di essere parte del gruppo;

► Coinvolgimento razionale: impegno nel far parte del condominio, basato sull’esame dei vantaggi che ne derivano;

► Responsabilizzazione nel ruolo: impegno nell’utilizzare la propria autonomia decisionale e operativa, anche in modo superiore a quanto richiesto dai condòmini;

Qualità personali

► Apprendimento: capacità di acquisire con velocità nuove conoscenze e di apprendere dalle esperienze negative e positive;

► Comunicazione: capacità di confrontarsi con gli altri, esprimendosi con chiarezza e ascoltando attivamente i punti di vista altrui;

► Iniziativa: capacità di agire, senza essere sollecitati, per migliorare i processi esistenti o individuarne di nuovi;

Competenze manageriali

► Leadership: capacità di canalizzare le proprie energie e quelle dei proprietari verso mete condivise;

► Gestione e sviluppo delle risorse umane: capacità di motivare e di sviluppare le competenze dei collaboratori attraverso una costante attività di coaching. Questa è da spiegare, un buon manager condominiale è tale se dispone di un team. Esso deve essere prosecuzione dello stile di management ma non solo, questa stessa propensione deve esistere con i rappresentati principali di un condominio, i consiglieri, perché impattino sul resto dei componenti come braccio lungo;

► Decisionalità: capacità di agire prontamente difendendo la propria obiettività di valutazione e bilanciando i molteplici fattori relativi alle decisioni da prendere;

M etodi di lavoro

► Team working: capacità di lavorare all’interno del gruppo di lavoro integrandosi con gli altri componenti del team, ricordiamo che per noi i consiglieri sono parte di uno specifico team;

► Problem solving: capacità di individuare, analizzare e proporre soluzioni efficaci alle situazioni problematiche e di rischio;

► Pianificazione: capacità di pianificare, organizzare e assegnare le priorità in modo sistematico e di mettere in pratica i piani operativi. Anche qua, pensate alla semplice malagestione sulle uscite di artigiani con aumento costi al condominio, oppure, il disinteresse nell’aprire un fronte di dialogo per cose che devono essere fatte, informare su novità fiscali. La pianificazione abbraccia tante cose, la pianificazione è amore per il proprio lavoro;

Competenze di business

► Orientamento al cliente: capacità di instaurare relazioni di lunga durata con i clienti e di interpretarne efficacemente le necessità;

► Consapevolezza del business: capacità di comprendere i cambiamenti nel mercato, di allineare gli obiettivi e di valutare le decisioni sulla base dei costi e dei benefici;

► Innovazione: capacità di anticipare i cambiamenti, generando nuove idee e migliorando costantemente i processi e le procedure. Esempio? Portare una nuova figura a capo e gestione di un condominio è assolutamente calzante.

Chi mastica di questi argomenti troverà assai semplice capire ogni punto e soprattutto il tasso di tecnico necessario per applicare, per tutti gli altri siamo a disposizione per la prova pratica, la gestione manageriale del proprio condominio.

Team Am.ICo.

La comunicazione - croce & delizia

Tue, 15 Mar 2022 17:06:05 GMT

La comunicazione è il processo che consente di trasmettere informazioni.

Comunicare in modo efficace significa sapersi esprimere in ogni situazione, con qualunque interlocutore, sia a livello verbale che non verbale (espressioni facciali, la voce e la postura) in modo chiaro e coerente con il proprio stato d'animo.

Facile?

Solo a scriverlo, enunciarlo, perché l’applicazione pratica è assai difficile, la comunicazione è complessa perché determinata dalle emozioni, o meglio, le emozioni unitamente allo stato d’animo del momento e tipicità della persona, questo mix determina il modo in cui si comunica.

Dal canto nostro stiamo studiando per imparare, infatti questo blog non vuole passare per saccente istruttore, non parleremo di tecniche persuasive o neuroscienze, solo porre l’attenzione sull’argomento e permettere una riflessione.

La pandemia ha acuito le distanze, ci siamo appoggiati alla tecnologia pensando fosse risolutiva, ma l’uso smisurato di mail, chat, social e chissà che altro ha indebolito la comunicazione nostrana.

Vi portiamo esempi di vissuto così che possiate capire meglio dove vogliamo arrivare grazie a questo articolo.

Es1. Veniamo chiamati per esporre nostro preventivo perché il condominio, stanco di non ricevere risposte dall’amministratore in carica, vuole cambiare. Dopo essere stati scelti, aver acquisito documentazione, dati di fornitori e storicità condominiale, osserviamo posizioni debitorie. Interpelliamo i condòmini, nessuno è a conoscenza, tutti inconsapevoli perché in regolare versamento della loro parte contributiva. E dunque? Mancata comunicazione, dal preventivo i costi sono cresciuti, la pandemia ha portato a evitare contatti e dialoghi, risultato: DEBITI! Domanda: dirlo? La pandemia e ogni altra cosa non può esimere dal comunicare! L’amministratore precedente non ha saputo dare una spiegazione, perché non c’è.

Es2. Dopo una lunga selezione veniamo scelti per amministrare e apprendiamo che il condominio composto da famiglie perfettamente in regola con i pagamenti porta con sé un forte debito. Perché? Vedi sopra, è sufficiente un copia e incolla. Ora, è vero che le riunioni telematiche non erano regolamentate, la pandemia un evento imprevisto, ma investire un’ora in due anni e parlare, comunicare, informare, ascoltare, è male? Serve un corso specifico per capire l’importanza? Pensiamo ad un semplice Meet, Zoom, Skype, quello che piace di più, la tecnologia è esplosa in tal senso, perché non usarla?

Es3. In due stabili differenti, i condòmini in questione non hanno scelto di avvalersi dei nostri servizi. A vantaggio d’altri? No, hanno confermato il precedente. Perché dunque chiedere? Perché volevano preventivi più bassi, in assenza andava bene così. Attenzione: motivo per cui siamo stati contattati non erano i costi ma le difficoltà di comunicazione con l’amministratore. Questi due condomini erano interessati al S.B. 110, ma non potendo parlare con l’amministratore è andato tutto in cavalleria.

Es4. Condomini che da qualche anno manifestano all’amministratore il desiderio d’intervenire sulle parti comuni, facciata in primis, ma non vi è seguito ai dialoghi, passano anni e con loro gli incentivi, tipo il bonus 90% sulle facciate e sono ancora a parlare degli albori del 110 a un anno e mezzo dal termine dell’opportunità. Continue lamentele e borbottii ma all’assemblea l’amministratore incriminato è stato confermato. Cosa arriva? Che va bene così, è una legittimazione all’errore che non può essere celata dall’ignoranza.

Cosa notate?

Tralasciando l’ipocrisia, la comunicazione è assente o mal eseguita, in primis dall’amministratore, ma anche i condòmini non sono esenti da critiche, dunque arriviamo al punto:

“Non vogliamo creare buoni e cattivi, l’amministratore e i condomini, il giorno e la notte, vogliamo semplicemente centrare la giustezza comunicativa” C. Sciacca

COSA ABBIAMO IMPARATO

Osserviamo stupiti come sia complesso dare brutte notizie, mancanza di tempestività, incapacità di cambiare, buchi relazionali. Se siamo stati abili nel descrivere talune esperienze, siete d’accordo con Noi?

Ecco, abbiamo imparato come non vogliamo essere, abbiamo imparato che informare e coinvolgere è faticoso e lungo ma alla lunga determinante per instaurare relazioni fluide e durature.

Zygmunt Bauman disse “Nel nostro mondo di individualismo rampante, le relazioni presentano i loro pro e contro. Vacillano costantemente tra un dolce sogno e un orribile incubo”

Crediamo che il grande sociologo voleva dirci che tutti i punti di riferimento che davano solidità al mondo e favorivano la logica nella selezione delle strategie di vita (le relazioni ne sono parte), tutti i punti di riferimento, sono in piena trasformazione. Si ha la sensazione che vengano giocati molti giochi contemporaneamente, e che durante il gioco cambino le regole di ciascuno. Ci vuole dire che la nostra epoca eccelle nello smantellare le strutture e nel liquefare i modelli, ogni tipo di struttura, con casualità e senza preavviso.

Un po' complesso, ma neanche tanto, semplificando è traducibile in: siamo fenomeni nel rendere difficile ciò che nasce semplice e non esiste colpevole, lo siamo tutti.

COSA ASPETTARSI DA AM-CO?

Siamo sinceri, il nostro studio è giovane, ha voglia di fare e non è (nostro malgrado) rigoglioso di condomini. Ci stiamo lavorando, comprendiamo come possedere 30, 50, 100 condomini sia difficile esserci sempre per ogni necessità. Ad oggi immaginiamo soltanto, speriamo presto di essere immersi in questi “problemi” perché è quello che vogliamo e per il quale ci stiamo lavorando. Oggi i nostri condòmini trovano libertà di contatto con il nostro Carlo Sciacca, sempre disponibile, muterà la condizione ma anche la nostra organizzazione. Stiamo già pensando a fasce orarie giornaliere dedicate tipo “l’amministratore risponde”, abbiamo già implementato MIOCONDOMINIO sul nostro sito internet www.am-co.it per consultazioni sui conti condominiali, tutti i canali social sono attivi e utilizzabili per comunicare. Per Noi oggi è già domani.

La tecnologia è uno strumento, come tale lo utilizzeremo, ma le relazioni, attenzioni ed empatia saranno sempre al primo posto.

Vogliamo sovvertire il chiacchiericcio negativo a vanta ggio di affermazioni come queste: “il nostro amministratore risponde”, “c’è sempre quando serve”, “tempestivo nelle comunicazioni e attento ai particolari”. Cose così, per raggiungere questo stadio dobbiamo imparare a comunicare, ogni giorno dobbiamo imparare, migliorare.

“La comunicazione avviene quando, oltre al messaggio, passa anche un supplemento di anima” H.Bergson

Vogliamo esplodere la nostra unicità e la frase di Bergson ci piace tantissimo.

Il regolamento di Condominio

Mon, 07 Mar 2022 13:54:32 GMT

Che cos'è il regolamento di condominio? A che cosa serve?

E’ possibile dire che il regolamento è una sorta di statuto interno al condominio che serve a disciplinare, usando un termine generico, la gestione delle parti comuni.

Statuto, così dicono espressamente gli studiosi e la giurisprudenza che si sono cimentati nella definizione di questo documento, affermando che «il regolamento di condominio, quali ne siano l'origine ed il procedimento di formazione (accettazione da parte dei singoli acquirenti delle unità immobiliari condominiali del regolamento predisposto dall'originario unico proprietario dell'intero edificio oppure deliberazione dell'assemblea dei condomini votata con la maggioranza di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c.), si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto convenzionale del condominio, che ne disciplina la vita e l'attività come ente di gestione (ferma l'inderogabilità di alcune norma concernenti specifici aspetti della disciplina legislativa), come atto volto ad incidere su di un "rapporto plurisoggettivo" concettualmente unico con un complesso di regole giuridicamente vincolanti per tutti i condomini» (Renato Scorzelli, Il regolamento di condominio, FAG, 2007, in senso conf. Cass. 29 novembre 1995 n. 12342).

Obbligo e facoltà di deliberare l'adozione di un regolamento condominiale.

L'art. 1138, primo comma, c.c. impone nei condomini con più di dieci comproprietari, l'adozione di un regolamento. Undici, quindi, è il numero di riferimento: undici condòmini cioè undici distinti proprietari di unità immobiliari. Se due o più persone sono comproprietarie un appartamento esse ai fini del calcolo in esame valgono come una, d'altra parte in assemblea è una sola quella che può dar voce all'interesse del gruppo. Questa, quindi, è la prima regola in materia di regolamenti: solo al superamento di una determinata soglia è obbligatoria l'adozione, negli altri casi è facoltativa.

Regolamento di condominio, le tipologie .

Per capire fino in fondo a che cosa serva un regolamento è necessario, prima di tutto, operare una distinzione tra due tipologie regolamentari:

il regolamento di condominio assembleare;
il regolamento di condominio contrattuale.

Residua, secondo alcuni, la possibilità di addivenire all'adozione di un regolamento condominiale per via giudiziale.

Regolamento di condominio assembleare.

Quello assembleare, ai sensi dell'art. 1138, primo comma, c.c. può contenere esclusivamente «le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione». Per approvarlo è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi del valore dell'edificio. Esso deve essere rispettato da tutti i condomini e l'obbligo di rispetto si estende automaticamente anche agli aventi causa ed agli eredi (art. 1107 c.c.)

Un esempio: la legge (art. 66 disp. att. c.c.) impone che l'avviso di convocazione dell'assemblea debba essere comunicato almeno 5 giorni prima rispetto alla data di svolgimento. Il regolamento assembleare potrà prevedere un termine diverso (comunque mai minore).

Regolamento di condominio contrattuale.

Il regolamento contrattuale, invece, oltre a rispettare il contenuto minimo previsto per quello assembleare, permette di adottare delle norme ulteriori, ed in alcuni casi derogatorie, rispetto a quanto previsto dalla legge; allo stesso modo sarà lecito introdurre limiti ai diritti sulla proprietà esclusiva.

L'esempio classico, per il primo caso, è quello delle deroghe alla ripartizione delle spese condominiali. Così un regolamento contrattuale potrà prevedere che le spese per la manutenzione delle scale debbano essere suddivise in parti uguali e non sulla base dell'art. 1124 c.c.

Per i limiti si pensi al divieto di destinare la propria unità immobiliare ad ufficio, o a bed and breakfast; prima dell'entrata in vigore della legge n. 220 del 2012, si riteneva che i regolamenti contrattuali potessero contenere norme che vietassero la detenzione di animali. (es. Trib. Piacenza n. 527/2016). Per essere valido, il regolamento contrattuale deve essere sottoscritto da tutti i partecipanti al condominio o quanto meno accettato da parte di tutti quanti attraverso un richiamo espresso contenuto nell'atto d'acquisto.

Regolamento di condominio contrattuale, la trascrizione

La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha avuto modo di sottolineare che una volta effettuata la prima compravendita, se il regolamento, già accettato, viene anche trascritto nei pubblici registri immobiliari, allora varrà per tutti i successivi acquirenti, indipendentemente dalla sua accettazione. La trascrizione, infatti, lo rende opponibile ai terzi (Cass. 17 marzo 1994, n. 2546). La trascrizione per essere vincolare deve riguardare le specifiche clausole limitative dei diritti, con apposita menzione delle stesse nella così detta nota di trascrizione (Cass. 31 luglio 2014 n. 17493).

Regolamento di condominio, le modifiche.

Per la modificazione dell’assembleare nulla quaestio: le clausole possono essere modificate con le stesse maggioranze previste per l'approvazione. Per il contrattuale, fino al 1999 la situazione era dubbia. La Corte di Cassazione, intervenendo per dirimere un contrasto interpretativo sorto in relazione al binomio origine del regolamento - modificazione dello stesso, ha spostato la sua attenzione dalla origine del documento alla sua natura, o meglio ancora alla natura delle sue clausole. In tale contesto, le Sezioni Unite del Supremo Collegio hanno affermato che: «a determinare la contrattualità dei regolamenti, siano esclusivamente le clausole di essi limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (divieto di destinare l'immobile a studio radiologico, a circolo ecc.) o comuni (limitazioni all'uso delle scale, dei cortili ecc.), ovvero quelle clausole che attribuiscano ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto agli altri (sent.nn. 208 del 1985,3733 del 1987,854 del 1997). Quindi il regolamento predisposto dall'originario, unico proprietario o dai condomini con consenso totalitario può non avere natura contrattuale se le sue clausole si limitano a disciplinare l'uso dei beni comuni pure se immobili» (così Cass. SS.UU. 30 dicembre 1999 n. 943).

In definitiva mentre un regolamento assembleare non può mai essere contrattuale, quest'ultimo in relazione al contenuto delle sue clausole può avere quella natura. Ciò significa che anche il regolamento contrattuale in alcune sue clausole (o in tutte a seconda della loro natura) potrà essere modificato con le maggioranze richieste per la modifica di quello assembleare. Ove si addivenga alla modifica di clausole contrattuali che furono oggetto di trascrizione, per la loro opponibilità a terzi è necessario che anche la modificazione, ossia la nuova clausola, sia soggetta alla medesima procedura.

Conclusioni.

L’uomo ha bisogno di vivere in gruppo, dunque un gruppo ha necessità di regole per una corretta convivenza. Per far si che, oltre che corretta sia anche pacifica ed efficacie, serve che le regole siano buone. Fondamentale diviene la scelta di un amministratore al passo coi tempi, con un imprinting più manageriale.

Green power, I pannelli solari e fotovoltaici

Fri, 18 Feb 2022 16:56:31 GMT

Pannelli solari fotovoltaici oppure pannelli solari termici? Molti desiderano l’efficienza energetica per la propria abitazione o attività, ma in pochi ne conoscono la differenza.

Grazie ai nostri partner nel settore che ci hanno formato, vogliamo condividere le competenze acquisite per fare sempre informazione, con uno sfondo etico, SEMPRE.

I pannelli solari producono energia pulita e riducono la nostra dipendenza dal prezzo delle materie prime tradizionali, aumentando il valore di una casa e diminuendo le bollette. Scegliere tra un pannello solare fotovoltaico oppure un pannello solare termico non risulta sempre così semplice. È importante comprendere il funzionamento e le differenze tra queste due tecnologie.

Differenza tra pannello solare termico e fotovoltaico?

Esiste un’importante differenza tra queste due tecnologie utilizzate per sfruttare l’energia proveniente dal sole:

i pannelli solari termici servono al riscaldamento dell’acqua sanitaria domestica e possono sostituire lo scaldabagno oppure la caldaia.
mentre i pannelli solari fotovoltaici invece trasformano l’energia solare in elettricità per far funzionare gli elettrodomestici.

Ma descriviamo in maniera approfondita la differenza tra pannello solare termico e pannello fotovoltaico:

materiale: il pannello fotovoltaico è realizzato in silicio mentre il pannello solare termico sfrutta un raccoglitore per riscaldare sostanze fluide, solitamente l’acqua;
produzione: il pannello fotovoltaico produce energia elettrica mentre il pannello solare termico genera acqua calda per alimentare il sistema sanitario;
efficienza: i pannelli solari termici hanno un’efficienza pari all’80% mentre i pannelli fotovoltaici assorbono le radiazioni solari tra il 17 ed il 257%, in base alla tipologia di pannello scelto;
incentivi: la legge di stabilità ha prorogato per chi installa pannelli solari termici detrazioni del 65% mentre per chi installa pannelli fotovoltaici del 50%;
garanzia: i pannelli solari termici hanno una durata di circa 20 anni, mentre i pannelli fotovoltaici possono arrivare anche ai 30 anni;
installazione: per scaldare l’acqua calda sanitaria potrebbe essere sufficiente anche un solo pannello solare termico, non è lo stesso per il fotovoltaico che per avere le stesse prestazioni in elettricità ha bisogno di un dimensionamento maggiore. Per entrambi l’esposizione è a sud, ma differentemente dai pannelli fotovoltaici che necessitano di grande spazio, il solare termico è facile da collocare.

PANNELLI FOTOVOLTAICI

Come accennato prima, i pannelli solari fotovoltaici permettono di trasformare l’energia del sole in energia elettrica. Un modulo fotovoltaico è un dispositivo che genera corrente, esso permette di convertire l’energia del sole in energia elettrica grazie all’effetto fotovoltaico. Il pannello fotovoltaico produce corrente elettrica che andrebbe utilizzata nel momento della produzione o altrimenti dispersa. Per evitare la dispersione ci sono due modalità:

la corrente elettrica viene immessa nella rete e quindi consumata quando richiesta;
la corrente elettrica viene immagazzinata in batterie e riutilizzata in tempi successivi.

PANNELLI SOLARI TERMICI

Il pannello solare termico è un dispositivo molto simile al pannello fotovoltaico, contenete un fluido che riscaldato dal sole trasferisce il calore all’acqua generalmente per produrre acqua calda sanitaria o per il riscaldamento dell’abitazione. L’impianto solare termico consiste nell’insieme dei componenti che permettono di scaldare l’acqua nel miglior modo possibile, per questo l’impianto minimo è così composto:

collettore solare;
scambiatore di calore;
serbatoio che permette di immagazzinare l’acqua calda prodotta;
impiantistica.

ARRIVIAMO AL PEZZO FORTE: I VANTAGGI NELL’INSTALLAZIONE DI QUESTI DISPOSITIVI?

Il sole è una grande fonte di energia, installare i pannelli solari perciò comporta numerosi vantaggi:

sostenibilità ambientale: un impianto solare non impiega materie prime fossili e non genera perciò inquinamento quando è in funzione;
risparmio per l’acqua sanitaria: l’installazione di un impianto solare termico copre il 60-70% del fabbisogno di acqua calda sanitaria;
risparmio per il riscaldamento;
risparmio energia elettrica.

Installare i moduli solari termici oppure quelli fotovoltaici a servizio della propria abitazione o attività è una scelta green.

Il proprietario di un immobile o condominio può valutare l’installazione di pannelli fotovoltaici oppure solari termici e calcolare i vantaggi economici ed ambientali, l’uso di questi pannelli: riduce sicuramente le spese, ma soprattutto ripara i danni provocati dall’inquinamento.

Costi? Non ci addentriamo perché dipende da tanti fattori, certamente ricordiamo dell’incentivo al 50% o anche del superbonus 110%. I modi per beneficiare di queste innovazioni ci sono, molto più reclamizzate dell’importanza che hanno sul pianeta.

L’articolo, dunque, non vuole perdere del tempo a parlare di soldi, bonus o qualsivoglia argomentazione economica, l’obiettivo è quello di sensibilizzare l’opinione pubblica al cambiamento. Viviamo tutti sotto lo stesso cielo, l’unico, dobbiamo cercare di tutelarlo.

La nostra posizione è porre attenzione a come investire le somme o beneficiare di incentivi, come meglio farlo tutelando la nostra casa, il Mondo, piuttosto che per cose futili o vetuste.

L'assicurazione del Condominio è obbligatoria?

Tue, 08 Feb 2022 14:08:36 GMT

Il Condominio è un ente la cui gestione si rivela sempre delicata. Gli amministratori di condominio professionali sanno bene che la complessità della conduzione degli affari condominiali è legata solo in parte alle dimensioni dell’edificio.

Anche in contesti piccoli ci sono fattori come ad esempio la litigiosità degli abitanti o la conformazione dell’edificio o la vetustà degli impianti che fanno sorgere infinite discussioni, al pari che nei grandi complessi immobiliari. Molte di queste situazioni possono essere affrontate efficacemente stipulando una polizza assicurativa, ma i proprietari si chiedono spesso se l’assicurazione del condominio sia obbligatoria. Premesso che l’assicurazione del condominio, se adeguata, è uno tra gli strumenti più validi per gestire al meglio molti dei problemi dei condomini, è opportuno affrontare con chiarezza i dubbi più frequenti.

Assicurazione del condominio: quando è obbligatoria?

L’assicurazione del condominio NON è obbligatoria, nel senso sopra chiarito, perché la legge non impone al Condominio di averne una. Tuttavia il Condominio dovrà dotarsi di una polizza quando avere l’assicurazione è stato stabilito:

dal regolamento condominiale;
da una delibera dell’assemblea condominiale.

Assicurazione condominiale: cosa copre?

L’assicurazione del condominio viene solitamente proposta e configurata come una polizza globale fabbricati, ovvero una polizza che usualmente copre:

i danni al fabbricato assicurato (muri e impianti);
i danni cagionati dal fabbricato assicurato a terzi (sezione responsabilità civile).

Poiché i danni subiti dal fabbricato o provocati a terzi possono dipendere da cause diverse – solo a titolo di esempio, da incendio, eventi atmosferici, acqua condotta, acqua piovana, alberi del giardino, manufatti non a norma – è fondamentale personalizzare la polizza in base alle esigenze e ai rischi specifici del condominio, sia quanto alle coperture che quanto agli importi degli indennizzi e delle eventuali franchigie.

Da garantire solitamente con apposite estensioni anche l’ambito della ricerca guasti, dei danni da fenomeni elettrici, oppure quello delle liti condominiali e del recupero quote dei morosi. Per queste eventualità l’assicurazione del condominio deve essere arricchita con una copertura di tutela legale, che può arrivare a coprire non solo il condominio ma anche l’amministratore e gli eventuali dipendenti del condominio. Gli amministratori di condominio conoscono bene i costi non solo di manutenzioni, riparazioni e danni a terzi, ma anche quelli delle controversie legali:

una delibera impugnata;
un terzo che si è infortunato e che dissente dal risarcimento proposto dall’assicurazione di responsabilità civile del condominio;
un riparatore che sbaglia un intervento di manutenzione;
una bolletta pazza di consumi di acqua.

Chiudiamo sempre con un pensiero personale.

Crediamo che le assicurazioni siano un valido strumento per vivere sereni, con la speranza ovviamente non servano mai, ma sapere che ci sono è come una calda coperta.

Il nostro focus è sulla bontà e utilità del prodotto/servizio, non desideriamo entrare nei termini economici, di questa o quella compagnia, solo cogliere gli aspetti positivi.

D’altro canto, a chi non piace sentirsi protetti ed al sicuro?

Tutte le novità sul SUPERBONUS 110

Mon, 24 Jan 2022 09:56:18 GMT

Di seguito, in forma schematica e sintetica, un chiaro aggiornamento sulle novità riguardo il superbonus 110.

Proroga superbonus 110

La novità più importante che riguarda il superbonus 110 è la proroga nella legge di bilancio 2022, anche se con modalità

differenziate.

Proroga al 2023 del superbonus 110 per i condomini e sugli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate anche se di proprietà di persone fisiche.
Proroga fino al 2025 per condomini ed edifici composti da due a quattro unità immobiliari ma con un'aliquota decrescente: pari al 70% nel 2024 e al 65% nel 2025.
Per quanto riguarda gli immobili di proprietà delle cooperative, la scadenza del superbonus 110 viene allineata a quella degli ex IACP, ovvero il 31 dicembre 2023 sempre e quando alla data del 30 giugno 2023 sia stato effettuato il 60% delle spese.

Quando scade il superbonus 110 per le case unifamiliari

Un discorso a parte per la proroga del superbonus 110 per le unifamiliari e le villette. Con la legge di bilancio 2022 infatti arriva la proroga per il superbonus 110 per le case unifamiliari al 31 dicembre 2022 senza più vincolo legato al tetto Isee di 25mila euro. L'accordo è stato formulato in un emendamento alla legge di bilancio approvato dalla Commissione Bilancio del Senato.

Scadenza superbonus 110 fotovoltaico. Anche per quanto riguarda la scadenza delle detrazioni del superbonus 110 per l'installazione di un sistema solare fotovoltaico è stato riallineata a quella degli altri lavori oggetto del superbonus. Detrazione superbonus 110 in quanti anni.

Per chi sceglie la detrazione del superbonus 110 nella dichiarazione dei redditi, la suddivisione della detrazione cambia a seconda dell'anno in cui vengono sostenute le spese.

Detrazione in cinque rate di pari importo: per le spese sostenute nel 2020 e nel 2021.
Detrazione in quattro rate di pari importo: per le spese effettuate nel 2022.

Per le spese sostenute fa fede il principio di cassa, vuol dire che le spese si considerano sostenute nell'anno in cui sono state effettivamente pagate. Diversa la situazione per i condomini, per cui l'importanza è la data del bonifico del condomino e non quella di versamento delle rate dei singoli condomini.

Superbonus sconto in fattura e cessione del credito

La legge di bilancio 2022 ha prorogato anche lo sconto in fattura e la cessione del credito per il superbonus 110 fino al 31 dicembre 2025.

Per gli altri bonus casa la proroga è fino al 31 dicembre 2024.

Decreto antifrode superbonus

Una novità importante che riguarda il superbonus 110, ma anche gli altri bonus casa, è l'approvazione del decreto anti-frode, in vigore dal 12 novembre 2021. Scopo del decreto è frenare le frodi nell'ambito del superbonus 110 e degli altri bonus edilizi a cui è stata estesa la possibilità di usufruire dello sconto in fattura e della cessione del credito.

Per usufruire dello sconto in fattura e della cessione del credito è quindi necessaria una asseverazione contabile fornita da un soggetto abilitato.

Am.ICo. è sempre a disposizione per ogni necessità, confronto e dialogo.

Affitto casa, devo comunicarlo all'Amministratore?

Thu, 16 Dec 2021 14:37:17 GMT

Quando si vende casa è intuitivo andare a segnalare all’amministratore il nuovo titolare del bene, nella locazione un po' meno perché il proprietario è il medesimo e si cade nel tranello del: “CHE FARE?”.

Questo blog per supportare la curiosità e dare le giuste indicazioni.

Ci si chiede, dunque, se un proprietario di un immobile situato all’interno di un condominio abbia l’obbligo di comunicare all’amministratore di condominio che ha affittato il suo appartamento. Sul punto la normativa è abbastanza precisa e detta le disposizioni che devono essere seguite per non incorrere in sanzioni, analizziamole insieme:

Affitto appartamento: obbligo della comunicazione

In tema di affitto di un appartamento, la legge di stabilità del 2016 ha introdotto delle significative innovazioni che stabiliscono l’obbligo della registrazione del contratto entro 30 giorni dalla stipula e la sua comunicazione entro 60 giorni all’amministratore di condominio. Sono queste le novità introdotte per le locazioni ad uso abitativo. L’obbligo della registrazione del contratto di affitto è posto a carico del locatore. Sono previste pesanti sanzioni nel caso non rispetti questa disposizione entro il citato termine di 30 giorni dal momento in cui è sottoscritta la scrittura privata tra le parti. Questa disposizione ha eliminato anche gli eventuali dubbi circa l’azione dell’Agenzia delle Entrate per riscuotere l’imposta non versata, azione che sarà effettuata sempre nei confronti del proprietario e mai verso l’inquilino. Ovviamente restano salvi eventuali accordi tra le parti inerenti l’effettivo pagamento dell’imposta a carico delle parti.

La comunicazione all’amministratore di condominio

La riforma del condominio ha anche inserito un nuovo obbligo a carico del locatore e cioé quello di comunicare, una volta eseguita la registrazione del contratto, l’affitto dell’appartamento all’amministratore di condominio. Anche su questo punto, l’obbligo è a carico del proprietario dell’immobile che deve ade mpiere entro il termine di 60 giorni e la stessa comunicazione deve essere data anche all’inquilino.

Una volta che l’ A mministratore abbia ricevuto questa informazione da parte del proprietario dovrà procedere all’aggiornamento del registro dell’anagrafe tributaria. Nello specifico le nuove norme prevedono che di questa attività debba essere fornita prova documentata: questo vuol dire che una copia della ricevuta del pagamento dell’imposta di registro deve essere inviata sia all’amministratore di condominio che all’inquilino. Per prova documentata, inutile dirlo, deve essere previsto l’invio con raccomandata, PEC o altro mezzo che assicuri la prova dell’avvenuta consegna.

Obblighi dell’ A mmini stratore di condominio

Tra i diversi obblighi in carico all’amministratore di condominio, c’è anche quello di procedere all’istituzione e all’aggiornamento dei registri dell’anagrafe tributaria. In questo registro dovranno essere indicate le generalità dei vari proprietari e dei titolari dei diversi diritti reali come ad esempio i titolari di usufrutto, nonché di altri diritti reali di godimento; dovranno poi essere indicati anche il codice fiscale, la residenza e i dati catastali delle unità immobiliari. Ogni condomino riceve una scheda che deve compilare e restituire all’amministratore e hanno l’obbligo di comunicare allo stesso qualsiasi variazione nel termine di 30 giorni. Altro obbligo che incorre in capo all’amministratore di condominio è quello di chiedere, in caso di incompletezza o delle informazioni sopra indicate, le opportune indicazioni agli inadempienti, preferibilmente con lettera raccomandata. Qualora nel termine di 30 giorni, i soggetti inadempienti non forniscano le informazioni richieste, l’amministratore ha facoltà di reperire le notizie necessari avvalendosi di modalità alternative e addebitando il costo direttamente in capo ai responsabili.

La consulenza di uno studio legale per le pratiche relative agli affitti

Gli amministratori di condominio possono usufruire dei servizi messi a disposizione del nostro studio legale in modo da trovare un supporto adeguato in tutte le tematiche inerenti gli obblighi sull’affitto di unità immobiliari. Disponiamo infatti di diversi professionisti, esperti in contratto di locazione, che potranno aiutare gli amministratori di condominio nel disbrigo delle pratiche riguardanti le comunicazioni degli immobili e negli adempimenti riguardanti la tenuta del registro dell’anagrafe condominiale.

Il supporto riguarderà anche altre tematiche relative ai contratti di locazione con i nostri professionisti pronti a studiare ogni singola situazione, avvalendosi del supporto della giurisprudenza, per fornire la soluzione migliore ad ogni casistica. Per essere certi di fornire un servizio quanto più vicino alle esigenze dei clienti e degli amministratori, forniamo consulenze specializzate e produciamo preventivi personalizzati per ogni situazione.

Ci auguriamo di aver fornito tutte le necessarie informazioni e per qualunque necessità potete contattarci per approfondimenti, tutti i riferimenti li trovate su www.am-co.it .

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Spese condominiali: un ripasso sui casi di morosità e spunti di riflessione

Tue, 23 Nov 2021 17:58:54 GMT

Ogni condomino ha il dovere di pagare le spese condominiali per come riportate nel piano di riparto redatto dall’amministratore e, successivamente, approvato dall’assemblea insieme al bilancio consuntivo. Tuttavia, la mancata convocazione dell’assemblea per l’approvazione del suddetto piano non impedisce la riscossione delle quote ordinarie che l’amministratore è tenuto comunque ad avviare anche in via coattiva.

Cosa succede se non si pagano le spese condominiali? In linea di massima, il condominio può agire contro i morosi, può notificare loro un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo e, nella peggiore delle ipotesi, può impedire loro di utilizzare i servizi condominiali “suscettibili di godimento separato” (come, ad esempio, l’accesso ai campi da tennis o alla piscina condominiale). Tra le conseguenze dell’azione giudiziale, c’è il pignoramento della casa e la vendita forzata all’asta della stessa, anche se inserita in un fondo patrimoniale o se concessa in affitto o in usufrutto.

Le procedure esecutive contro i condomini che non pagano le spese condominiali, però, sono molto lunghe e, spesso, costose. Così non capita di rado che il condominio sia disincentivato dall’avviare attività di recupero crediti se non in presenza di importi particolarmente rilevanti. In tutto quest’arco di tempo, l’interessato può sempre promuovere un accordo transattivo (magari con pagamento dilazionato). L’approvazione di tale accordo, però, non è nei poteri dell’amministratore e deve sempre passare per il nulla osta dell’assemblea.

Ma procediamo con ordine e vediamo, più nel dettaglio, cosa succede se non si pagano le spese condominiali.

Cosa fa il condominio se non si pagano le quote?

Una volta scaduto il termine per il pagamento delle quote condominiali, l’amministratore è tenuto ad agire contro i condomini morosi. La legge consente all’amministratore di nominare un avvocato di propria fiducia, senza bisogno della previa autorizzazione da parte dell’assemblea. Se non vi ha già provveduto l’amministratore, l’avvocato invia una diffida al moroso intimandogli di pagare entro un termine prefissato (non indicato dalla legge ma che, di solito, non è inferiore a cinque giorni). Tutto è finalizzato ad un decreto ingiuntivo, precetto, titoli che permettano al condominio di giungere al pignoramento per recuperare il dovuto alle aste.

Sospensione dei servizi condominiali.

Il Codice civile stabilisce che chi non paga le quote condominiali rischia, oltre a un decreto ingiuntivo, anche la sospensione dei «servizi condominiali suscettibili di godimento separato».

In particolare, è l’amministratore che deve procedere al distacco dai servizi se la morosità perduri da oltre sei mesi. I servizi condominiali possono consistere nell’utilizzo dei campi da tennis o della piscina, dell’ascensore (eventualmente munito di schede magnetiche da consegnare solo a chi è in regola con i pagamenti) e così via.

Ritorniamo sull’argomento, noi più di voi esausti di esso, ma purtroppo all’ordine del giorno, perché vediamo persone chiedere acquisizioni di aree condominiali ma, nostro malgrado, in arretrato con le spese ordinarie; chi vorrebbe fare lavori su parti comuni con insistenza salvo poi nicchiare alla sua visione; ipocrisia ed incongruenza spesso sovrane. Incapacità comunicativa tra condòmini, ripicche, insomma un marasma che tutto fa tranne che aiutare a giungere alla soluzione dei problemi.

Per fortuna però c’è sempre chi è differente, chi pensa che la propria non sia la verità assoluta, solo una parte di essa, chi cerca il confronto costruttivo per capire, chi propone, chi ritiene la spesa condominiale un impegno preso e da onorare. Utilizzando i social osserviamo come chiunque si fregi d’essere illuminato e dotato di profondi valori, stando a questi strumenti godiamo della visuale del mondo perfetto, poi c’è la realtà che sbugiarda sempre chi, nel proprio DNA, non conosce il significato della parola rispetto.

Lo staff Am.ICo. è sempre pronto e disposto a capire i diversi punti vista, le esigenze, l’utilità di questa o quella cosa, l’importante è che non venga mai a mancare la voglia d’essere proattivi ad un risultato che, nel condominio, si chiama “bene comune”.

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L’impatto del SUPERBONUS 110% sul mercato immobiliare

Tue, 16 Nov 2021 15:41:06 GMT

Un patrimonio immobiliare reso efficiente sul piano energetico e strutturale mediante gli interventi previsti dal Superbonus 110% può rendere più efficiente e efficacie lo sviluppo del mercato immobiliare?

La risposta è positiva, l’efficienza energetica e lo stato strutturale sono caratteristiche che possono provocare una variazione di prezzo nella funzione comparativa.

Nell’analisi costi-benefici dei lavori di riqualificazione energetica di un edificio possiamo osservare due risultati immediati e ben documentati: da un lato la riduzione delle spese necessarie per la climatizzazione invernale ed estiva e dall’altro la diminuzione della nostra impronta ecologica.

Più difficile da quantificare è l’impatto della riqualificazione energetica sulla valutazione del valore di mercato dell’immobile, specialmente in questo momento di tumulto per il mercato immobiliare a causa della pandemia in corso.

Il valore di mercato di un immobile è determinato da vari fattori il cui peso nel determinare il “prezzo” dipende dalla fase del mercato (regola dell’esagono) e dal fatto che le caratteristiche in esame siano apprezzate dal mercato. Ad esempio, è ben noto che una delle conseguenze della pandemia COVID 19 è stata una crescita della domanda per immobili con spazi esterni, anche fuori città, apportando una tendenza al rialzo degli “asking price” o per lo meno, un freno al ribasso. Quindi possiamo assumere che con la crescita della consapevolezza ambientale, il fattore efficienza energetica, ricoprirà un ruolo sempre più importante nella determinazione del valore di mercato di un immobile.

Un altro effetto della pandemia è stato l’avvento del lavoro da casa o “smart working” che ha comportato un aumento dei consumi di luce e gas e quindi una maggiore spesa in bolletta. E se consideriamo che gli italiani pagano tra le più salate bollette in Europa per luce e gas e che queste continuano a crescere, evitare un ulteriore aumento delle bollette diviene una priorità per molte famiglie.

L’iniziativa del Superbonus 110% non potrebbe quindi arrivare in un momento migliore. La riqualificazione energetica supporta il rialzo del valore di un edificio attraverso la diminuzione dei costi e una maggiore commercialità. Chiamiamolo effetto prezzo Superbonus!

Il Superbonus 110% è il classico caso d’idea win-win, perché vincono tutti, l’ambiente, le tasche dei proprietari di casa, lo Stato, le imprese, l’economia dunque.

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Il glossario Condominiale

Thu, 28 Oct 2021 15:56:34 GMT

È molto importante conoscere i vocaboli giusti da utilizzare durante un dibattito in assemblea condominiale, per scrivere una lettera raccomandata indirizzata all’amministratore di condominio (o ai condomini) o semplicemente per effettuare una ricerca utilizzando Google.

Ci è sembrato carino riassumere quelli più importanti, i più usati, allo scopo di fare cultura specialistica.

Ad ogni vocabolo del glossario condominiale corrisponde una breve descrizione, ovviamente, per ogni dubbio o richiesta d’integrazione è possibile scriverci alla casella: info@am-co.it , riceverete ogni ragguaglio in tempi rapidi.

Il Glossario Condominiale è la raccolta di vocaboli più comuni limitati all’ambiente condominiale:

Anagrafe condominiale o registro anagrafe condominiale : il registro di anagrafe condominiale contiene dati e indirizzi certi di tutti i condòmini;
Amministratori /e : l’amministratore di condominio è la persona fisica o società che si occupa della gestione dei beni condominiali e vigila sul comportamento dei condomini e che questi rispettino il regolamento condominiale;
Assemblea dei condomini o assemblea condominiale : l’assemblea condominiale è l’organo sovrano per la gestione del condominio;
Bilancio condominiale : il bilancio può essere Preventivo o Consuntivo. Il bilancio preventivo o preventivo spesa esercizio ha la funzione di mettere a disposizione dell’amministratore un fondo finanziario per supportare le spese che matureranno. Il bilancio consuntivo ha la funzione di verificare i costi maturati dall’esercizio e, confrontando con quanto versato da preventivo, individua l’importo da versare a conguaglio per ottenere il pareggio contabile;
Condòmini : il condòmino è il proprietario (o comproprietario) di uno o più appartamenti in un edificio in codominio;
Condòmino moroso : il condòmino moroso è il condòmino che non rispetta gli obblighi di pagamento delle quote di spesa ordinarie e/o straordinarie;
Condominio : il condominio è un edificio composto da minimo due appartamenti in proprietà esclusiva;
Condominio moroso (vedi anche Morosità condominiale): il condominio moroso è il condominio che non ha risorse finanziare per pagare le spese;
Conto corrente condominiale : il conto corrente condominiale è un conto bancario o postale utilizzato per il transito dei flussi di denaro del condominio. Viene utilizzato per effettuare i pagamenti o gli incassi del condominio;
Destinazione d’uso : la destinazione d’uso è l’uso o finalità dichiarata per uno specifico locale di un immobile. Le destinazioni d’uso più diffuse sono quella commerciale e residenziale;
Fondo cassa condominiale : Il fondo cassa rappresenta un accantonamento contabile chiesto ai condomini il quale verrà utilizzato dall’amministratore per riuscire a far fronte alle spese correnti pur in presenza di condomini morosi. La sua funzione è del tutto simile a quella del fido concesso dalla banca sul conto corrente condominiale;
Innovazioni : le innovazioni condominiali sono tutte le migliorie che vengono apportate alle parti comuni del condominio. Le innovazioni condominiali vengono regolamentate dall’art. 1120 e 1121 del codice civile;
MAV : Il pagamento Mediante Avviso, detto anche MAV, è una procedura interbancaria standardizzata di incasso mediante bollettino. Viene utilizzata dalle grandi organizzazioni, come enti pubblici, oppure da amministratori di condomini, ed è pagabile senza spese presso qualsiasi sportello bancario;
Parti comuni : le parti comuni condominiali sono le parti destinate all’uso comune dei condomini e vengono regolamentate dall’art. 1117 del codice civile;
Parti individuali : le parti individuali vengono regolamentate dall’art. 1122 del c.c. che limita l’uso della parte individuale se l’opera progettata ostacola la fruizione di parti comuni ai condomini o lede il decoro architettonico del condominio;
Quote millesimali : la quota millesimale rappresenta la quota di proprietà di un condomino nel condominio;
Regolamento del condominio o regolamento condominiale : il regolamento condominiale è obbligatorio per condomini superiori a 10 condomini. Il regolamento condominiale disciplina: la fruizione delle parti comuni, l’attività dell’amministratore di condominio, l’attività dell’assemblea di condominio e la vita condominiale;
Rendiconto condominiale : Il rendiconto condominiale è quel documento, o meglio, quell'insieme di documenti che l'Amministratore di Condominio presenta all'Assemblea condominiale con cadenza annuale per rendere trasparenti i conti della propria gestione;
Sito internet condominiale : il sito internet adibito alla pubblicazione delle comunicazioni ai condomini. Il sito internet condominiale NON è obbligatorio. Il sito internet condominiale è una spesa e come tale deve essere richiesto e approvato dalla maggioranza in assemblea condominiale;
Supercondominio : Il supercondominio è un complesso residenziale composto da più edifici, con un numero di condòmini elevato e spazi comuni molto ampi;
Tabelle millesimali : le tabelle millesimali sono lo strumento per calcolare la ripartizione delle spese condominiali.

Oltre che di facile ed utile consultazione, ci auguriamo che questo articolo contente il glossario condominiale possa stimolare l’interazione con il nostro studio amministrativo, perché troppo spesso si tace un’insoddisfazione per le più variegate ragioni salvo poi pentirsene.

Se il servizio reso dal tuo amministratore non è ritenuto adeguato, se questo giudizio è diffuso dai più nel condominio, non lasciamo sia argomento da pianerottolo, affrontatelo chiedendoci un preventivo.

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green pass: quali effetti sulle riunioni condominiali?

Thu, 16 Sep 2021 13:46:24 GMT

Green Pass obbligatorio in Italia dal 6 agosto 2021, cambiano le regole per l’accesso in alcuni luoghi e per la partecipazione agli eventi: dalle piscine ai ristoranti, spettacoli, palestre e non solo. Il decreto legge del governo ha definito i nuovi criteri e le nuove misure anti Covid. Così sono in tanti a chiedersi se il Green Pass sia necessario anche in condominio: magari per partecipare all’assemblea, accedere alla piscina condominiale o negli spazi comuni.

Cerchiamo dunque di capire dove è indicato esplicitamente la presentazione del green pass e dedurre se e dove utile e necessario in ambito condominiale.

La certificazione verde, secondo le nuove regole, sarà necessaria per accedere a:

Servizi per la ristorazione svolti da qualsiasi esercizio per consumo al tavolo al chiuso;
Spettacoli aperti al pubblico, eventi e competizioni sportivi;
Musei, altri istituti e luoghi della cultura e mostre;
Piscine, centri natatori, palestre, sport di squadra, centri benessere, anche all’interno di strutture ricettive, limitatamente alle attività al chiuso;
Sagre e fiere, convegni e congressi;
Centri termali, parchi tematici e di divertimento;
Centri culturali, centri sociali e ricreativi, limitatamente alle attività al chiuso e con esclusione dei centri educativi per l’infanzia, i centri estivi e le relative attività di ristorazione;
Attività di sale gioco, sale scommesse, sale bingo e casinò;
Concorsi pubblici.

Nell’elenco, dunque, non viene annoverato lo spazio in cui si tiene l’assemblea di condominio tra quelli in cui è obbligatorio essere in possesso del green pass. L’amministratore di condominio non può chiedere ai condomini che partecipano fisicamente all’assemblea di condominio di essere possessori della certificazione verde che comprova una o più di queste situazioni:

inoculamento almeno della prima dose vaccinale Sars-CoV-2 (validità 9 mesi);
certificato che attesti la guarigione dall’infezione da Sars-CoV-2 (validità 6 mesi);
referto di un test molecolare o antigenico rapido con risultato negativo al virus Sars-CoV-2 effettuato almeno 48 ore prima della convocazione.

Il ricorso a spazi ampi e il ligio rispetto delle norme possono contribuire ad evitare il contagio da Covid-19 tra condomini. C’è poi sempre la possibilità di tenere l’assemblea di condominio online. Tuttavia, secondo la normativa vigente e in particolare se si fa riferimento all’Art. 3 del DL 105/2021, l’obbligo di possesso del green pass sussiste quando le assemblee di condominio si svolgono al chiuso in centri culturali, centri sociali e ricreativi. In questo caso non sarà l’amministratore di condominio a dover verificare la certificazione verde dei partecipanti bensì i gestori dello spazio scelto per svolgere l’assemblea.

Ma il green pass serve per accedere alla palestra o alla piscina condominiale, per partecipare ad uno spettacolo aperto al pubblico di quelli che si tengono nei cortili condominiali? Sì. In questo caso l’amministratore di condominio deve attivare il controllo sul green pass o certificazioni che consentano l’ingresso.

Green Pass: a chi spetta il controllo?

Il controllo spetta al gestore della struttura. Green pass in versione digitale o cartacea, saranno necessari i controlli per verificare la validità e l’autenticità dei certificati verdi: a questo scopo il ministero della Salute, tramite Sogei, ha sviluppato l’app VerificaC19. L’App VerificaC19 può essere utilizzata solo da chi è autorizzato al controllo delle certificazioni verdi, ossia i “verificatori”: tra loro i pubblici ufficiali nell’esercizio delle relative funzioni, il personale addetto ai servizi di controllo delle attività di intrattenimento e di spettacolo in luoghi aperti al pubblico o in pubblici esercizi quindi i gestori di locali, ristoranti, palestre e piscine (anche condominiali!). Se il certificato è valido, il verificatore vedrà soltanto un segno grafico sul proprio dispositivo mobile (semaforo verde) e i dati anagrafici: nome e cognome e data di nascita. Il verificatore può chiedere di mostrare anche un documento di identità in corso di validità.

Le sanzioni per chi viola le regole del Green Pass

Le sanzioni per chi viola le regole vanno dai 400 ai 1000 euro sia a carico dell’esercente sia dell’utente. Qualora la violazione fosse ripetuta per tre volte in tre giorni diversi, l’esercizio potrebbe essere chiuso da 1 a 10 giorni.

Come ottenere il Green Pass

E anche se il green pass non è necessario per accedere all’assemblea di condominio in presenza, ecco qualche consiglio su come ottenere il Green Pass. Dopo la vaccinazione oppure un test negativo, la guarigione da Covid-19, la certificazione viene emessa automaticamente in formato digitale e stampabile dalla piattaforma nazionale. Quando la certificazione sarà disponibile si viene avvisati tramite sms o via mail ai contatti comunicati: il messaggio contiene un codice di autenticazione (AUTHCODE) e brevi istruzioni per recuperare la certificazione. Si può acquisire la certificazione da diversi canali in modo autonomo: sul sito https://www.dgc.gov.it/web/ con accesso tramite identità digitale (Spid/Cie) oppure con tessera sanitaria (o con il documento di identità se non si è iscritti al Servizio sanitario nazionale) in combinazione con il codice univoco ricevuto via email o sms; nel fascicolo sanitario elettronico; tramite l’App ‘Immuni’ e presto sull’App IO.

In caso non si disponesse di strumenti digitali, si può recuperare il certificato sia in versione digitale sia cartacea con la tessera sanitaria e con l’aiuto di un intermediario: medico di medicina generale, pediatra di libera scelta, farmacista.

Dunque, non serve il green pass per una riunione di condominio, certamente se effettuata in spazi privati condominiali, quello che serve è altro: RESPONSABILITA’ .

Noi chiediamo ai nostri condomini distanziamento, mascherine e preventiva pulizia mani. Le semplici regole che hanno permesso di tutelarci dal Covid-19 in assenza di cura. Inoltre permettiamo la partecipazione telematica a chi la preferisse a quella in presenza. Insomma, l’idea che ci siamo fatti è che il governo non possa regolamentare ogni cosa, ogni sfumatura, se non siamo citati tra i gruppi in cui serve il green pass non significa farsi beffe delle più comuni azioni di rispetto reciproco ed attenzione a qualcosa che, piaccia o meno, ha segnato un’epoca.

Sono giuste le spese condominiali che stai pagando?

Fri, 27 Aug 2021 15:23:45 GMT

L’amministratore ti ha lasciato nella cassetta delle lettere il conto delle quote ordinarie di condominio da pagare. C’è anche una voce per “conguagli” per l’anno precedente e un capitolo “spese straordinarie” per alcuni lavori eseguiti e di cui non ricordi più nulla. Non hai alcuna idea se i calcoli siano stati fatti correttamente né hai elementi a sufficienza per eseguire tale verifica. Peraltro, dal consuntivo allegato alla lettera, hai riscontrato che alcuni condòmini pagano meno di te pur avendo un appartamento di identica metratura. Insomma, inutile girarci attorno: hai il sospetto che siano stati commessi degli errori. Sicché ti chiedi: a chi rivolgersi per far controllare le spese condominiali?

Per rispondere correttamente al quesito bisogna distinguere a seconda che si parli del proprietario dell’immobile o dell’inquilino che ha preso in affitto l’appartamento. Solo il primo, infatti, è “condomino” ai sensi di legge e, pertanto, legittimato a interloquire con l’amministratore per la riscossione dei contributi condominiali. Cerchiamo dunque di fare il punto della situazione per verificare quali sono i diritti del condomino ed a chi rivolgersi per far controllare le spese condominiali.

Richiesta dei documenti contabili all’amministratore

Il primo diritto che può esercitare il condomino-proprietario dell’appartamento che voglia verificare la correttezza delle spese condominiali è l’accesso diretto al bilancio, alle ricevute, alle fatture di spesa e a tutte le pezze giustificative in possesso dell’amministratore. Dall’analisi di tali documenti potrà rilevare la correttezza dei conteggi anche alla luce delle tabelle millesimi. Potrà, a tal fine, avvalersi di un professionista esperto del settore a cui far visionare le carte.

La richiesta di accesso alla documentazione condominiale va presentata direttamente all’amministratore che non potrà sottrarsi e, senza ritardi, dovrà fornire al richiedente le copie dei documenti. L’amministratore non può chiedere un compenso extra per il tempo impiegato a fare le fotocopie (salvo che ciò non sia previsto nel contratto iniziale col condominio); tutto ciò che può chiedere è il rimborso delle spese vive sostenute.

Se l’amministratore non adempie, l’interessato può ricorrere in tribunale in via d’urgenza affinché il giudice lo condanni ad adempiere.

Nomina di un revisore della contabilità

Se l’esigenza di verifica delle spese condominiali dovesse coinvolgere più di un condomino, l’assemblea potrà decidere di nominare, in qualsiasi momento o per più annualità specificate, un revisore che controlli la contabilità condominiale.

La delibera di nomina è assunta a maggioranza degli interventi in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio. Il costo sostenuto per il compenso di tale figura viene ripartito tra tutti secondo i millesimi di proprietà.

Il revisore ha il compito di valutare il sistema di contabilità adottato dall’amministratore, accertando che sussista:

efficienza ed efficacia della gestione;
attendibilità della rendicontazione contabile;
conformità alla legge e ai regolamenti.

Correzione millesimi

Potrebbe avvenire che, dal controllo della contabilità, risultino degli errori nel calcolo dei millesimi. In tal caso, l’interessato può chiedere una rettifica delle tabelle con ricorso in tribunale. Le modifiche possono essere giustificate sia da un errore iniziale in sede di compilazione delle stesse che da successivi interventi sugli appartamenti che abbiano modificato le volumetrie alterando le proporzioni tra gli appartamenti.

ECCO TUTTA LA SCALETTA CORRETTA DA METTERE IN ATTO:

1. Chiedi il consuntivo e non il preventivo

Chiedi il consuntivo spese e non il preventivo, perché il preventivo è una previsione di spesa, che se l'amministratore è stato bravo (e fortunato) sarà molto simile al consuntivo, il consuntivo, invece, è il bilancio definitivo, quello che ti dà la certezza dell'importo realmente speso.

Sarebbe anche meglio farsi consegnare quello degli ultimi due o tre anni, in modo da avere un quadro completo della gestione ordinaria del condominio.

2. Chiedi la tabella delle spese e non solo il riparto

Già che ci sei, oltre al riparto consuntivo, che è una suddivisione dei capitoli di spesa (generali, scala eccetera) per i millesimi dei vari condòmini, fatti dare anche la tabella delle spese, sempre a consuntivo, ovvero l'elenco delle singole voci che andranno a formare i capitoli di spesa.

Questa tabella ti aiuterà a capire se il condominio è sano. Infatti, soprattutto nei caseggiati che hanno più di cinquant'anni, capita spesso che ci siano delle parti comuni che necessitano di una manutenzione costante e spesso dispendiosa (tratti di fognatura, o colonne di carico dell'acqua).

Controlla in particolare il capitolo delle spese generali, ma non tralasciare l'ascensore e la tabella riscaldamento.

3. Controlla le tabelle millesimali

È opinione comune che le Tabelle Millesimali siano state redatte seguendo dei principi di legge o comunque secondo dei criteri corretti per definizione. Invece no, soprattutto negli anni 50/60/70 queste tabelle venivano spesso buttate giù a un tanto al chilo (brutta l'espressione, ma rende l'idea). Erano gli anni del boom edilizio, le spese di manutenzione e gestione erano basse, perché le case erano nuove e il gasolio costava poco.

E allora, proprio come oggi, nessuno controllava i millesimi, così i costruttori se li facevano ad personam, magari privilegiando alcune parti dell'edificio perché ne avevano mantenuto la proprietà in previsione di uno sfruttamento futuro.

Mettici poi che nel corso degli anni alcuni locali hanno cambiato destinazione d'uso, attività commerciali trasformate in appartamenti (o box o cantine), oppure mansarde che, da locali di sgombero, sono magicamente diventate appartamenti.

Ecco perché è importante verificare i millesimi attribuiti all'appartamento che ti interessa, confrontandoli con i millesimi di alloggi simili all'interno del condominio.

Controlla anche l'esistenza di un criterio (anche minimo) nella stesura delle tabelle.

Mi spiego meglio, di recente abbiamo visto dei millesimi scala uguali ai millesimi generali, di norma questo non modifica di molto le spese di gestione, il problema si farà però evidente in caso di lavori di una certa importanza.

4. Verifica il numero dei condòmini

Anche se l'amministratore è santo e spende per il condominio come se fosse casa sua, spesso i condomìni con pochi condomini hanno delle spese pro capite alte.

Spesso le persone immaginano che i condomìni grandi abbiano spese grandi, il che è vero, ma se ci sono tanti appartamenti le spese vengono divise per più persone, mentre condominio piccolo significa anche meno alloggi e di conseguenza il rischio che singolarmente i costi si alzino.

5. Controlla che non ci sia un condòmino con molte proprietà

Controlla che un solo condòmino non sia proprietario di più unità immobiliari, o comunque di molti millesimi.

Questo tipo di situazione all'apparenza innocua, è potenziale causa di problemi, perché il proprietario con più millesimi detterà sempre legge, e non tutti sono dittatori illuminati, quindi potresti trovare il fanatico fissato con i lavori straordinari (molto raro), oppure il tirchio che boicotta ogni tentativo di intervento anche se necessario (molto probabile).

E se il condomìnio non c'è?

Pur se a prima vista potrebbe apparire la migliore delle soluzioni, considera che quando ci saranno dei problemi dovrai relazionarti con il tuo vicino di casa invece che una persona al di sopra delle parti.

Pensa alla meraviglia di abitare in una mansarda con delle infiltrazioni dal tetto, e dover chiedere al tipo del piano terra

toc toc, buongiorno, si ricorda? sono quello della mansarda... un contributo sulla ristrutturazione perché, come lei ben sa, il tetto è una parte comune anche se non insiste direttamente sulla sua testa. Spesso a questa esposizione segue un silenzio rumorosissimo e le perdita del saluto.

Pensiero finale propositivo

Potrà sembrare utopistico, siamo dei romantici positivi, riteniamo che i problemi si risolvano parlando, confrontandosi e cercando empatia nel prossimo. Stare sulle proprie, evitare il dialogo e giudicare sono gli ingredienti di un rovinoso fallimento. Esistono norme, figure di gestione come l’amministratore, ma sono “solo” regolatori, ciò che in ogni ambito determina la serenità dei rapporti è esserci, con un dialogo assertivo il più possibile, “tutto il resto è noia”.

Chiusura estiva

Fri, 30 Jul 2021 15:49:34 GMT

CHIUSURA ESTIVA

Informiamo tutti i gentili condomini che l'ufficio resterà chiuso dal 09/09/2021 al 21/08/2021.

Per urgenze si prega di contattare il 3299898791.

BUONE VACANZE A TUTTI!

Cessione del credito: di cosa si tratta e quale vantaggio per i condomini?

Thu, 15 Jul 2021 09:10:01 GMT

Incentivi fiscali e cessione del credito condominiale di imposta, i bonus del condominio, rappresentano un vantaggio concreto per condòmini, fornitori e amministratori.
Cerchiamo di capirci un po' di più in merito attraverso spiegazioni e casi pratici.

Il Decreto Legge 19.05.2020 n. 34 infatti, all’art. 121, nel disciplinare la cessione del credito, ha introdotto la facoltà per il condomino di optare per due strade diverse.

Le possibilità sono due:

un contributo sotto forma di sconto in fattura sul corrispettivo dovuto, di importo massimo non superiore al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore di beni e servizi relativi agli interventi agevolati;
cessione di un credito di imposta corrispondente alla detrazione spettante ad altri soggetti, ivi compresi gli istituti di credito ed altri intermediari finanziari.

QUALI DETRAZIONI SI POSSONO CEDERE?

Se nel periodo corrente dal 1 Gennaio 2020 al 31 Dicembre 2022, in ottemperanza ad un emendamento presentato in corso di discussione nella legge di bilancio 2021, che ha prorogato la scadenza previste del 31 Dicembre 2021, sostieni spese per interventi:

- di ristrutturazione edilizia detraibili in 10 anni;

- di riqualificazione energetica che danno diritto all’ecobonus o al sismabonus da dividere in 10 anni;

- di recupero o restauro delle facciate degli edifici (bonus facciate) da dividere in 10 anni;

- potrai cedere la tua detrazione ai fornitori dei beni o servizi necessari alla realizzazione dell’intervento a terzi (che possono essere soggetti privati, società, enti o professionisti) ovvero ad istituti di credito o intermediari finanziari.

Al posto della detrazione puoi scegliere di ottenere uno sconto di pari importo in fattura applicato direttamente dal fornitore pari al massimo dell’importo da pagare.

Caso pratico

Se fai un intervento di ristrutturazione affrontando una spesa di euro 20 mila che ti dà diritto ad una detrazione del 50% pagherai solo euro 10 mila al fornitore.

Al contrario, in caso di lavori che ti danno diritto ad una detrazione del 110 %, non pagherai nulla ma non potrai recuperare i 2 mila euro di detrazione aggiuntiva che otterresti indicandola nella tua dichiarazione dei redditi.

QUALI VANTAGGI PER IL FORNITORE?

Il fornitore invece potrà utilizzare la detrazione ottenuta sottoforma di credito di imposta oppure cederla a sua volta anche ad istituti di credito od intermediari finanziari. Di fatto, nel caso gli venga ceduto un credito di imposta da superbonus 110%, avrà a disposizione anche quel 10% che non ha riconosciuto come sconto in fattura.

Per le spese sostenute nel 2020 e nel 2021 è possibile inoltre esercitare l’opzione della cessione del credito anche solo per alcune rate residue.

Caso pratico

Nel corso di una spesa sostenuta nel 2020, potrai scegliere di inserire in dichiarazione le prime due rate e cedere il credito corrispondente alle altre tre. In ogni caso non è possibile recuperare il credito di imposta non utilizzato nell’anno chiedendolo a rimborso o inserendolo nelle successive dichiarazioni dei redditi.

Se più persone hanno diritto alla detrazione per la spesa sostenuta, possono decidere ognuna in totale autonomia sull’utilizzo della stessa.

MODALITÀ DI COMUNICAZIONE DELLA CESSIONE

La cessione potrà essere comunicata dal beneficiario della detrazione direttamente in via telematica tramite il sito dell’Agenzia delle entrate con il modello “Comunicazione dell’opzione relativa agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, rischio sismico, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica”, oppure rivolgendosi a CAF o professionisti abilitati (commercialisti, consulenti del lavoro).

In caso di lavori condominiali per i quali tutti hanno optato per la cessione, è l’amministratore che si occupa della comunicazione, la quale dovrà avvenire entro e non oltre il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state sostenute le spese che danno diritto alla detrazione ceduta. Nei casi in cui non vi sia l’obbligo di nomina dell’amministratore, vi provvederà il condòmino delegato a svolgere tali adempimenti.

Esclusivamente per la cessione del superbonus del 110%, oltre agli adempimenti previsti dalla normativa specifica e alla comunicazione della cessione del credito, è necessario anche ottenere il visto di conformità da un CAF o da un professionista che attesti la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione.

In tal caso, la comunicazione di cessione potrà essere effettuata trascorsi cinque giorni lavorativi al rilascio da parte dell’ENEA della ricevuta di avvenuta trasmissione dell’asseverazione dei lavori svolti; in caso di assenza la comunicazione della cessione viene scartata.

È possibile annullare o sostituire l’invio di tale comunicazione entro il quinto giorno del mese successivo; trascorso tale termine, ogni comunicazione sarà aggiunta alla precedente.

Importante: il mancato invio della comunicazione rende la cessione inefficace.

Danni da caduta scale? Chi paga?

Tue, 13 Jul 2021 14:18:15 GMT

Parliamo oggi di danni da caduta scale, con particolare riferimento infortuni e attribuzione di responsabilità. Cosa succede quando un condomino o una terza persona estranea al condominio cade sulle scale e si procura danni fisici? Chi ne paga le conseguenze? Il condominio può essere ritenuto responsabile? Cerchiamo di fare chiarezza, prendendo spunto da alcune recenti sentenze in materia.

LA RESPONSABILITÀ DI CUSTODIA DELLE PARTI COMUNI

Per prima cosa va chiarito che è responsabilità del condominio garantire la sicurezza delle parti comuni dell’edificio, come da ex articolo 2051 del Codice Civile. Significa dover provvedere alla regolare pulizia e manutenzione di quei beni e servizi elencati dall’articolo 1117 del Codice Civile, tra cui rientrano, appunto, le scale condominiali. Alla luce di questo cosa succede nei casi di danni da caduta scale?

IL CASO DEL CORRIMANO DIFETTOSO

Un caso recente è quello che ha visto una condomina chiamare in causa il condominio in seguito alla sua caduta per le scale. Nella fattispecie, la donna contestava la particolare conformazione del corrimano, dall’estremità superiore, a sua detta, troppo spigolosa. Secondo la sua tesi accusatoria, nel momento in cui ha perso l’equilibrio, cercando sostegno nel corrimano stesso, avrebbe lasciato la presa proprio per la sensazione di taglio trasmessale. Questo avrebbe dunque provocato la caduta e i danni fisici subiti.

La sentenza del Tribunale di Parma, pronunciata il 3 dicembre 2019, ha tuttavia rigettato la domanda di risarcimento. Non è stata, infatti, riconosciuta alcuna responsabilità a carico del condominio. La motivazione del corrimano tagliente non ha trovato riscontro. Non c’erano segni di tagli o escoriazioni sulla mano della donna, né, a seguito di opportune verifiche tecniche, è stato riscontrato un difetto di progettazione del corrimano stesso. Il condominio, e nella fattispecie l’amministratore condominiale, è stato dunque sollevato da ogni responsabilità senza dover fornire prove a sua discolpa.

L’ELEMENTO CHIAVE: IL NESSO DI CAUSALITÀ

Al contrario di quanto accaduto nel caso sopracitato, ci sono situazioni in cui il condominio è chiamato a fornire prove a sua discolpa. Succede quando il soggetto che ha subito danni da caduta scale riesca a dimostrare il cosiddetto nesso di causalità. Le scale condominiali sono di per sé un bene statico.

A renderle un pericolo per l’incolumità delle persone possono essere dunque solo la modalità di utilizzo o le condizioni in cui versano. La vittima di danni da caduta scale che vuole addebitare responsabilità al condominio deve quindi innanzitutto dimostrare che l’episodio non è avvenuto a causa di una sua condotta sconsiderata o maldestra. Deve cioè portare prove sufficienti a sostenere che la caduta è stata provocata proprio da una particolare condizione delle scale.

E’ il caso, ad esempio, della sentenza n.8070 del 29/5/2015 emessa dal Tribunale di Napoli. Qui il danneggiato sosteneva di essere caduto dalle scale per via di chiazze d’olio sui gradini rese poco visibili dalla scarsa illuminazione. A sostegno di questa tesi aveva portato anche le testimonianze di altri condomini. In questo modo ha dimostrato che la caduta era legata proprio allo stato in cui versavano le scale. Ecco quindi il nesso di causalità, in presenza del quale il custode del bene, ovvero il condominio, viene chiamato in causa.

L’ONERE DELLA PROVA

Per escludere la propria responsabilità il condominio avrebbe dovuto a sua volta dimostrare che le condizioni in cui versavano le scale e che hanno provocato la caduta fossero legate a un evento non prevedibile e non a una propria mancanza. Se, ad esempio, un gradino danneggiato da tempo e non segnalato è una negligenza del condominio, un gradino che cede improvvisamente può essere invece un caso fortuito.

Nel caso citato in precedenza, il Tribunale di Napoli ha condannato il condominio al risarcimento danni da caduta scale proprio perché non è stato in grado di dimostrare che si fosse trattato di caso fortuito. La presenza di chiazze d’olio sui gradini e la contemporanea carenza di illuminazione sono stati dunque imputati a cattiva custodia da parte del condominio stesso.

Considerazioni finali:

Al condominio, nel caso appunto di scale condominiali che rientrano tra le parti comuni, per non essere costretto a pagare le conseguenze spetta l’onere di dimostrare il caso fortuito, cioè che la condizione in cui versavano le scale e che è stata riconosciuta come causa della caduta fosse dovuta a particolari circostanze non prevedibili o comunque non dovute a una mancanza di custodia.

Per evitare ogni problema un condominio deve essere curato, aggiornato, rispettosamente vissuto e con regole rispettate, in questo modo ci si mette al riparo da problematiche spesso sottovalutate.

Gas Radon, il pericolo invisibile

Fri, 04 Jun 2021 14:47:49 GMT

In questo articolo evidenziamo e spieghiamo cosa sia il gas Radon e sue implicazioni.
Cos’è?

Il radon è un gas nobile, inerte e radioattivo, che si forma dal decadimento α (alfa) del radio, generato a sua volta dal decadimento α (alfa) dell’uranio presente nel suolo terrestre e per questo di origine naturale. E’ inodore, incolore e insapore. Possiede caratteristiche che non lo rendono percepibile ai sensi, pertanto per individuarlo è necessario effettuare specifiche misurazioni. Si tratta di un gas molto pesante, pericoloso per la salute umana se inalato in quantità significative. La presenza del radon in un ambiente chiuso (indoor) si misura in Becquerel per metro cubo (Bq/m3).

L’uranio (da cui deriva il radon) è presente in tutta la crosta terrestre. Si trova nel terreno e nelle rocce in quantità variabile. Il suolo è quindi la principale sorgente del radon che arriva in casa, e pertanto i locali a diretto contatto con il suolo (ad es. cantine, scantinati, taverne, garage, ecc.) sono maggiormente a rischio. Trattandosi di un gas, può spostarsi e sfuggire dalle porosità del terreno, disperdendosi nell’aria o nell’acqua e può arrivare a diffondersi anche negli ambienti dei piani più alti. Il pericolo maggiore del gas radon è correlato all’inalazione: inspirato in grandi quantitativi e per periodi prolungati, può provocare seri danni alla salute dell’uomo, in particolare ai polmoni, qualificandosi come seconda causa di rischio per l’insorgenza di tumori al polmone dopo il fumo.

L’aspetto positivo è che difendersi dal radon è relativamente semplice: in prima battuta basta areare i locali nei quali è riconosciuta la sua presenza. Gli effetti più dannosi del radon non sono però dovuti al radon in sé, bensì dai suoi “prodotti di decadimento”, cioè ad altri elementi radioattivi non gassosi generati dal radon che, attaccandosi al particolato atmosferico presente in ogni ambiente, entrano facilmente in profondità nell’apparato respiratorio irraggiando in particolare le cellule dei bronchi.

Cosa deve fare un amministratore di condominio?

Dopo questa breve premessa, evidenziamo che il compito principale dell’Amministratore, soprattutto nel caso in cui il Condominio fosse titolare di un rapporto di lavoro subordinato, è quello di far eseguire analisi finalizzate ad individuare la presenza del radon all’interno dello stabile. In caso di presenza, a seconda del risultato ottenuto, si potrà valutare l’opportunità di procedere ad un risanamento.

E’ importante segnalare che il Ministero della Salute, nel 2002, ha provveduto all’elaborazione di un Piano nazionale radon (PNR), finalizzato a preventivare tutte le azioni necessarie per affrontare e contenere il problema radon, per salvaguardare la salute dei cittadini e che, alla luce del nuovo D.Lgs. 101 del 31 Luglio 2020 tale PNR dovrà essere aggiornato entro il 27 agosto 2021.

Enti ed indici:

Gli enti preposti alla misurazione del radon nelle abitazioni e nei luoghi di lavoro sono i “Servizi di Dosimetria” in possesso dei requisiti previsti dal D.Lgs. 101/2020. Per gli interventi atti a ridurre la concentrazione di attività di Radon, invece, la normativa ha introdotto la nuova figura professionale dell’”Esperto in Interventi di Risanamento Radon” che deve essere in possesso di specifici titoli di studio e deve aver frequentato corsi di abilitazione. Le ARPA rappresentano comunque un riferimento a cui rivolgersi per avere maggiori informazioni in tema Radon (molte di loro, tra l’altro, hanno al loro interno un servizio di dosimetria per la misura del Radon).

Sebbene il nuovo D.Lgs 101/2020 abbia definito i livelli di riferimento per la concentrazione media di attività di Radon nelle abitazioni (rispettivamente 300 Bq/m3 per le abitazioni esistenti e 200 Bq/m3 per le nuove costruzioni costruite a partire dal 2025) non è stato previsto un obbligo di monitoraggio del Radon (come invece è previsto per gli ambienti di lavoro) ma è stato demandato alle regioni e alle provincie autonome l’adozione di azioni atte ad incentivarli.

Per gli ambienti di lavoro il D.Lgs. 31/07/21 n. 101 fissa un livello di riferimento di 300 Bq/m³, superato il quale il datore di lavoro deve porre in atto azioni correttive avvalendosi di un Esperto in Interventi di Risanamento Radon.

Argomento molto specifico, che pochi conoscono, abbiamo ritenuto far emergere questa fattispecie per fare la nostra parte in termini d’informazione e mostrare quanto siamo attenti ad ogni aspetto. Lo studio AmICo ha rapporti con realtà e specialisti che trattano e gestiscono questo tema in ragion di analisi e prevenzione, un vantaggio competitivo nei casi di necessità.

Ringraziamo dunque l’Ing. Gianluca Troiano per averci supportato nella corretta stesura dell’articolo ed essersi messo a disposizione per aiutarci a capire per divulgare. https://www.linkedin.com/in/gtroiano/?originalSubdomain=it

Scegli un Am.ICo. come Amministratore

DANNI DA INFILTRAZIONI DI ACQUA IN CONDOMINIO: CHI È TENUTO AL PAGAMENTO?

Sat, 08 May 2021 08:48:17 GMT

In questo articolo scriviamo di casi reali, di danni che possono generarsi, riguardo le infiltrazioni d’acqua.
Importante conoscerli per essere tranquilli su come intervenire, chi ne risponde e quale ruolo gioca l’amministratore condominiale.

Macchie di umidità e infiltrazioni di acqua in condominio, come comportarsi? Sono queste due delle cause più frequenti di danni subiti dagli appartamenti siti all’interno di un condominio. Purtroppo, non è sempre così semplice individuarne il responsabile e quindi chi è tenuto al risarcimento, in quanto tale fenomeno potrebbe assumere contorni più complicati in ragione della possibile implicazione di più soggetti. Tuttavia, per stabilire in quali casi il risarcimento spetta al condominio e in quali casi al singolo proprietario, ci si può rifare al codice civile in cui si afferma che, ai sensi dell’articolo 2051, il presunto responsabile dei danni a terzi che derivano da un determinato bene è il soggetto che ne possiede la custodia. Quindi, qualora le infiltrazioni provengano dalla rottura di una tubatura condominiale o di qualsiasi altro bene comune, il responsabile per i danni che ne derivano sarà il condominio stesso, che dovrà farsi carico sia dei lavori di riparazione sia del risarcimento. È infatti proprio il condominio che ha l’obbligo di custodire le parti e gli impianti comuni dell’edificio e quello di garantirne la manutenzione. Laddove il problema sia riconducibile all’operato del costruttore del condominio, sarà possibile rivalersi sullo stesso e l’amministratore dovrà intervenire per far sì che vengano eseguite tutte le opere necessarie ad eliminare la causa dei danni.

Occorre, però, fare una precisazione in merito ai danni alle tubature: quelle di adduzione sono di proprietà condominiale fino a quando non incontrano i contatori dei singoli condomini, mentre quelle di scarico lo sono fino a quando non si collegano con i tubi dei vari appartamenti. Di conseguenza, se le infiltrazioni provengono da tubature di proprietà del singolo condomino, sarà quest’ultimo a dover rispondere dei danni causati a terzi. L’unico modo per potersi esonerare è provare che il danno si è verificato per caso fortuito.

Se l’immobile dal quale provengono le infiltrazioni è concesso in locazione, sarà considerato responsabile il locatario, ossia il proprietario dello stesso che ne conserva la custodia.

In ogni caso, la cosa più opportuna da fare quando si verificano infiltrazioni di acqua in condominio, è quella di avvisare l’amministratore per poi procedere all’eliminazione del problema. In tutti i casi verrà chiamato a supervisionare un tecnico specializzato il quale, attraverso la propria professionalità, potrà informare l’amministratore sulla responsabilità, gestire i rapporti, indurre a sanare il guasto.

A tal proposito è importante sollevare l’importanza di polizze assicurative, non solo del condominio, anche private. Oggigiorno pericoli ed inconvenienti sono sempre dietro l’angolo, proteggersi per evitare gravi dispendi economici è una giusta forma di consiglio da donare per mantenere un condominio sano.

Scegli un Am.ICo. come amministratore.

BARBECUE IN CONDOMINIO? SI PUÒ, MA NEL RISPETTO DEL VICINATO E DELLE NORME

Wed, 05 May 2021 13:55:07 GMT

Arriva la bella stagione e con questa anche il periodo delle grigliate con gli amici. Fare un barbecue in condominio non è vietato ma bisogna usare alcune accortezze, ad esempio rispettare la tollerabilità delle emissioni di fumo.

La normativa che regola la tutela dei diritti e dei doveri di un possessore di barbecue nei confronti del vicinato è racchiusa nell’articolo 844, comma 1 del Codice Civile, secondo la quale è consentita l’emissione di fumi (di qualsiasi provenienza), purché questi non superino il limite di tollerabilità. I fumi del barbecue possono creare disturbo alle abitazioni private e alla qualità della vita e, proprio per questo motivo, è indispensabile che venga realizzato con componenti tali da garantire la sicurezza e lo smaltimento dei fumi in maniera responsabile.

L’attitudine delle emissioni di gas, vapori o fumi a molestare persone non deve necessariamente essere accertata mediante perizia. Infatti, il giudice può, secondo le regole generali, fondare il proprio convincimento su elementi probatori di diversa natura quali, in particolare, le dichiarazioni testimoniali di coloro che siano in grado di riferire caratteristiche ed effetti delle emissioni in causa. Quindi non è necessario che l’emissione stessa provochi un effettivo danno, essendo sufficiente l’attitudine del gas, del vapore o del fumo, emesso ad offendere, imbrattare, molestare le persone. In conclusione, non è necessario aver provocato direttamente un danno in quanto basta l’attitudine stessa dei gas ad essere molesti.

Anche per ciò che riguarda la collocazione del barbecue in condominio, non esiste una regolamentazione generale valida per tutti, purché si rispetti sempre il limite di tollerabilità stabilito dalla normativa relativa alle emissioni di fumo. Nonostante i divieti imposti dalle previsioni legislative, tuttavia, esistono anche delle deroghe previste dai regolamenti condominiali. I condomini, con il regolamento di condominio, possono disciplinare i loro rapporti reciproci, in materia di immissioni di fumo, anche con norma più rigorosa di quella dettata dall’art. 844 del codice civile. È importante che l’amministratore di condominio intervenga per assicurare il miglior godimento delle parti comuni a ciascun condomino, sottoponendo eventualmente la questione all’assemblea per prendere le opportune decisioni.

Spesso le emissioni di fumo, ad esempio provenienti dal barbecue in condominio, vengono disciplinate non solo dal regolamento condominiale, ma anche da quello della Polizia Urbana Comunale: ad esempio, alcuni regolamenti prevedono il divieto di accendere fuochi di qualsiasi genere, anche in luoghi privati, se non si è forniti di apposita canna fumaria.

Alla luce di quanto esposto, prima di intraprendere la strada giudiziale, è innanzitutto opportuno far presente al vicino che i fumi del suo barbecue recano disturbo agli altri condòmini. Se non dovesse bastare, si potrà interpellare l’amministratore e chiedergli di predisporre una nota generica da inviare a tutti gli inquilini dell’edificio, nella quale li si richiama ad osservare regole comportamentali per il buon vivere civile.

Bisogna sempre usare la testa ed il buon senso, in ogni caso. Litigare è facile, rispettarsi vicendevolmente è assai più complesso.

L’amministratore, in una delle azioni a nostro avviso volte ad un up-grade professionale, deve fare preventiva informazione, incontrare con una certa regolarità i consiglieri, essere sempre aggiornato su sfumature che potrebbero diventare problemi.

Scegli un Am.ICo. come amministratore.

AMICI A 4 ZAMPE IN CONDOMINIO, SI PUO’ O NON SI PUO’?

Sat, 24 Apr 2021 09:12:16 GMT

Un animale domestico porta con sé molti benefici ma anche molti obblighi: se, da un lato, ha la straordinaria capacità di migliorare la vita di tutta la famiglia, diventandone di fatto parte integrante, dall’altra bisogna ammettere che la sua gestione non è proprio facilissima.
Un gatto è certamente molto autonomo, ma quando ha fame non c’è niente da fare… miagolerà finché non avrà la pancia piena. Inoltre, se è abituato a stare all’esterno, non si farà molti problemi a invadere proprietà altrui.

Un cane non ha meno difficoltà: quando vuole qualcosa abbaia senza sosta e, a volte, il suo istinto di rotolarsi nel fango (o peggio!) amplifica il suo odore non sempre gradevolissimo.

Una casa singola limita il problema, ma come funziona in un Condominio? È possibile tenere un animale domestico in un appartamento?

Cosa dice la legge?

La convivenza condominiale con un animale domestico è più facile a dirsi che a farsi. Non sempre, infatti, i vicini sono molto tolleranti e, a volte, nascono dispute e litigi che si protraggono per anni. Ma si può vietare la presenza di un animale domestico in un Condominio?

Mamme e papà dei piccoli amici a 4 zampe non temete: la legge è dalla vostra parte! Infatti, l’articolo 1138 del Codice Civile afferma che nessuno, men che meno il regolamento condominiale o un vicino infastidito, può vietare a un condòmino di possedere o detenere un animale domestico.

Esistono, però, alcune “restrizioni”, dettate non dalla legge ma dal buon senso:

Spazi comuni: sarebbe buona norma non lasciare libero il nostro amico a 4 zampe negli spazi comuni, perché questo potrebbe limitare la libertà degli altri condòmini. Inoltre, bisogna sempre mettere in conto la possibilità che alcuni vicini potrebbero avere paura o, peggio, essere allergici al pelo dell’animale.
Cattivi odori: potete usare tutte le accortezze del caso ma ci sono periodi dell’anno o situazioni in cui il pelo di cani e gatti emana un odore piuttosto sgradevole. Per questo motivo, sarebbe opportuno non utilizzare l’ascensore perché, essendo un luogo chiuso, ha più probabilità di impregnarsi di un odore che poi farà molta fatica ad andarsene.
Rumori molesti: la fonte più comune di litigi tra condòmini. Per questo, sfortunatamente, non ci sono grandi accorgimenti se non il buon senso dei padroni e una paziente educazione dell’amico peloso. Rimane comunque il divieto, dettato questa volta anche dalla legge, di fare rumore in determinati orari del giorno e della notte, orari che sono deputati al riposo.

Detto questo, purtroppo le lamentele ci saranno sempre ma, con un po’ di senso civico, di rispetto, tolleranza e di diplomazia, è possibile mantenere un buon rapporto di vicinato. Infatti, è importante tenere presente che il diritto di tenere animali domestici in appartamento non è illimitato, ma deve essere esercitato nel pieno rispetto delle normali regole che governano la vita di gruppo.

Le norme del regolamento condominiale non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

È, come detto sopra, quanto affermato dall’art. 1138 del Codice Civile così come riformato dalla legge 220 del 2012 denominata “Riforma del Condominio”, in vigore dal 18/6/2013.

Ciò significa che i regolamenti condominiali non possono vietare il possesso e la detenzione di animali domestici. Legge che però, ha efficacia a partire dalla sua entrata in vigore e non viene applicata a rapporti condominiali sorti in precedenza.

Gli animali domestici, come cane e gatto, sono da considerarsi come esseri senzienti facenti parte del nucleo familiare. Sempre il Codice Civile afferma che vietare ad un condòmino la detenzione di un animale domestico nel proprio appartamento, equivale a menomare i suoi diritti personali e individuali.

La normativa autorizza quindi, anche l’utilizzo delle parti comuni. Ogni condomino ha il diritto di usufruire delle parti comuni assieme al proprio animale nel rispetto degli altri condomini.

Tenere un animale domestico in condominio è dunque un diritto che comporta, da parte del padrone dell’animale, anche dei doveri. Alcune delle regole da rispettare per il padrone dell’animale sono contenute nell’ordinanza del Ministero della Salute datata 13 luglio 2016. Ad esempio, il padrone deve tenere il cane al guinzaglio e in alcuni casi usare la museruola, deve raccogliere i bisogni dagli spazi comuni e deve evitare rumori fastidiosi come l’abbaiare molesto nelle ore di riposo. Naturalmente, il padrone dell’animale domestico è responsabile di eventuali danni causati a cose o persone.

Quindi la normativa dice sì agli animali domestici nei condomini, ma ricordiamoci che una convivenza serena e pacifica richiede sempre l’utilizzo di regole non scritte, di buon senso e di buona educazione.

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Le morosità nei Condomini, attesa passiva o azione?

Wed, 14 Apr 2021 09:20:12 GMT

Una delle piaghe peggiori nei condomini sono le morosità generate da condòmini insolventi.
Un salasso che se lasciato degenerare sarà una ferita aperta che per molto tempo affliggerà il resto dei componenti di quello specifico complesso immobiliare.

E’ possibile porvi rimedio? Esistono soluzioni? Proviamo a dare risposta a queste domande nel corso di questo blog.

Partiamo da un aspetto importante, spesso sconosciuto.

Quando iniziano a verificarsi morosità significa che dei fornitori, per la quota di quello specifico utente, non riceveranno il loro compenso. Ovviamente non è plausibile non pagare prestazioni di fornitori, pensate a luce e gas, per cui le somme mancanti dovranno essere anticipate, non accollate, dal condominio e cioè da coloro che sono parte diligente.

Questo aspetto è importante perché le morosità saranno in solido assorbite dal condominio solo quando irrecuperabili, fino a quel momento verranno considerate anticipazioni.

Inoltre esistono diverse forme di morosità, quelle occasionali e quelle intenzionali.

Mettere la croce, togliere il saluto, ad una persona o famiglia che per difficoltà lavorative non riesce momentaneamente ad essere regolare nei pagamenti è come tirarsi la zappa sui piedi. Il lato umano viene sempre prima, una persona in difficoltà ma di fondo leale, se trattata con rispetto s’impegnerà a sanare la sua posizione e vedremo poi quanto sia importante. Un cattivo pagatore, quello intenzionale, riteniamo possa trovare interessante l’iniziativa che nelle prossime righe spieghiamo, anche perché la riqualificazione sociale piace a tutti, anche a questo tipo di persone.

A nostro avviso l’amministratore di condominio del futuro deve andare oltre, ricercare forme alternative lecite , da aggiungere a quelle classiche, con l’obbligo d’individuare forme di rimpatrio a tutela del condominio.

Noi utilizziamo il saldo e stralcio immobiliare.

Quando un piano di rientro diviene solo anticamera di una sciagura economica, una sorta di “signori abbiamo fatto anche questo, di più non si può”, serve analizzare la posizione debitoria e capire, insieme al debitore, se possibile provare la strada della transazione, anche perché sarà un beneficio di quest’ultimo.

Sì, provare, perché spesso non è solo il condominio esposto, ci sono anche le banche, talvolta lo Stato. Bene, non pagare porta i creditori ad indire una procedura esecutiva (altri costi) e attendere che il giudizio faccia il suo corso attraverso la dismissione immobiliare alle aste. Facciamo finta che questo scenario sia un bene per le banche, creditori con privilegi, e per il condominio? Quest’ultimo è destinato a vedersi retribuire 2 annualità in presenza di creditori privilegiati che assorbono il valore immobiliare. E i costi di altre annualità insolute? Le spese legali? Tutto il tempo decorso? Ecco, da questo momento il differenziale in ammanco diverrà parte del condominio, non più anticipo, con ripartizione tra i condòmini che ne diverranno titolari.

Facciamo un esempio con numeri che aiuta a capire meglio dove vogliamo arrivare:

Un debitore non paga da 8 anni le spese condominiali per un totale a debito pari ad euro 17.000,00, gli 8 anni si materializzano anche a causa dei tempi giudiziali da dover rispettare, arriva il giorno fatidico dell’asta con aggiudicazione, ma tutto il ricavato viene dato al creditore privilegiato e, per legge, 2 annualità al condominio pari ad euro 3.000,00 ca. Semplice sottrazione ed il condominio dovrà assorbirsi la perdita di ben euro 14.000,00. Se si riuscisse invece ad effettuare un saldo e stralcio, potremmo ragionevolmente pensare di rimpatriare circa euro 10.000,00? E’ assai probabile. Disavanzo? Euro 7.000,00 che sono la metà di quelli generati alle aste.

Possiamo tranquillamente asserire che una skill così importante in uno studio di amministrazione possa generare azzeramento del contributo annuale all’amministratore, perché questa prestazione di stralcio non verrà addebitata al condominio, essa troverà benefici nel rapporto con il nuovo compratore dell’alloggio incriminato, e dunque i 7.000,00 euro recuperati grazie a competenze, strategie ed attenzione supereranno di gran lunga la spesa annuale dell’amministratore, anche per due gestioni.

Mediamente il compenso dell’amministrazione è fissato intorno ai 100 euro ad alloggio, in un complesso di 30 abitazioni genererebbe una parcella pari ad euro 3.000,00 e, se il nostro esempio parla di 7.000,00 recuperati in più con questo metodo, diviene di semplice comprensione il concetto.

E’ un modo per abituare a vedere il bicchiere mezzo pieno, che esistono opportunità in ogni dove, basta avere voglia di coglierle.

Ma rimane sempre un debito!!!

Certo, è importante sapere che i miracoli li faceva solo una Persona, e poi non abbiamo dato giusto risalto ad una componente spesso sottovalutata, il tempo. Come vedreste la cosa se la perdita di euro 7.000,00 venga consolidata in 4 anni anziché 8 che, oltre il salasso temporale, porterebbe in dote perdite del doppio?

Questo articolo è stato pensato e redatto con il chiaro intento di mostrare al nostro lettore, potenziale cliente, quanto lo staff Am.ICo. sia pro-attivo, creativo e qualificato in più direzioni, seriamente intenzionato a tutelare i propri clienti, valorizzare ed innovare una professione dal valore sociale molto elevato.

Compiti, responsabilità, doveri dell'amministratore di condominio

Fri, 09 Apr 2021 15:51:24 GMT

L'amministratore di condominio è una figura importante per la gestione degli immobili. Il suo operato è regolato da alcune norme di legge imperative. In questo articolo andiamo ad elencare, cercando di essere il più possibile esaustivi, quali sono. Inoltre facciamo il punto su alcuni dei poteri attribuiti a torto o a ragione a questo professionista

Compiti generali

Normalmente l'amministratore si occupa di:

conduzione dell'edificio limitatamente alle parti comuni;
vigilanza sulla loro manutenzione e integrità;
erogazione delle spese occorrenti al mantenimento dei servizi comuni;
osservanza delle norme stabilite dal regolamento di condominio.

L'amministratore è responsabile di riscuotere le somme dovute dai singoli condòmini e redige il consuntivo delle spese alla fine della gestione per dare giustificazione delle uscite e delle entrate della cassa condominiale

Chi è l'amministratore di condominio?

L'amministratore di condominio è nominato dall'assemblea per agire e rappresentare il condominio in loro vece. L'amministratore è il responsabile delle parti comuni dell'edificio cioè quelle definite dall'articolo 1117 del codice civile e dal regolamento di condominio. Egli non ha alcun potere di rappresentanza in merito alle parti private dell'edificio come i singoli appartamenti.

La nomina dell'amministratore è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto e può essere scelto tra i condomini stessi o può essere anche un professionista esterno

Può fare l'amministratore chi ha frequentato un corso di formazione, anche se non laureato e possiede una serie di requisiti. La professione è molto delicata e piena di responsabilità, è quindi obbligatorio dotarsi di assicurazione professionale

La durata dell’incarico è di un anno, rinnovabile di un altro anno se non viene revocato. L'amministratore gestisce le spese condominiali e cura la redazione del bilancio

Doveri dell'amministratore

I doveri dell'amministratore possono essere divisi in base al momento del mandato in cui si manifestano:

inizio incarico
in corso
fine anno
fine incarico

1. Al momento dell'accettazione della nomina l'amministratore deve:

comunicare i propri dati anagrafici e professionali, in particolar modo il codice fiscale, il luogo in cui saranno custoditi i registri del condominio e gli orari in cui saranno consultabili,

deve apporre sul luogo di accesso al condominio le proprie generalità e recapiti, anche telefonici.

deve associare al proprio il codice fiscale del condominio presso l'Agenzia delle Entrate volturare tutte le utenze del condominio ed effettuare il formale passaggio di consegne con l'amministratore precedente.

Inoltre è tenuto a presentarsi nella filiale in cui è aperto il conto corrente condominiale per depositare la propria firma o aprire un conto per conto del condominio.

2. Compiti e doveri dell'amministratore nel corso del mandato:

CONVOCAZIONE DELL'ASSEMBLEA

E' fatto obbligo all'amministratore di convocare l'assemblea dei condomini annualmente e di eseguirne le delibere. L'assemblea deve essere convocata entro 180 giorni dalla chiusura della gestione. L'assemblea infatti, non l'amministratore, è l'organo deliberativo del condominio e nella piccola democrazia dello stabile è anche l'organo dotato dei più ampi poteri. La mancata esecuzione delle delibere dell'assemblea costituisce grave irregolarità dell'amministratore di condominio e motivo di revoca giudiziaria.

DISCIPLINA PARTI CONDOMINIALI

L'amministratore è tenuto a disciplinare l'uso delle parti condominiali e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in tal senso il codice civile gli fornisce la possibilità di prendere provvedimenti, cioè decisioni che i condomini devono obbligatoriamente rispettare. Anche in questo caso il limite del potere dell'amministratore è l'assemblea: lo stesso articolo di legge (1133c.c.) stabilisce che contro i provvedimenti dell'amministratore è possibile sia il ricorso all'assemblea dei condomini, che all'autorità giudiziaria. Questo significa che una delibera contraria a un provvedimento annulla in tutto e per tutto il provvedimento preso.

GESTIONE FINANZIARIA

L'amministratore deve incassare le rate condominiali e pagare i fornitori utilizzando per tutti pagamenti erogati o ricevuti un apposito conto corrente condominiale cioè intestato al condominio. Dopo la riforma 220/2012 costituisce grave irregolarità erogare somme in contanti per conto del condominio o utilizzare un conto intestato all'amministratore.

AZIONE CONTRO I MOROSI

L'amministratore è obbligato ad agire contro i condomini morosi anche per vie legali, a questo dovere egli può sottrarsi solo se l'assemblea lo esonera esplicitamente da questo compito. L'amministratore inadempiente può essere citato per danni dal condominio se la mancata riscossione delle quote comporta dei danni come, ad esempio, la sospensione dell'acqua o perdere una causa legale.

TUTELA DEL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

L'amministratore è il responsabile dell'applicazione del regolamento di condominio e deve fare tutto quanto in suo potere per conservare le parti comuni dell'edificio in uno stato decoroso e funzionante.

ADEMPIMENTI FISCALI

Nel caso del condominio si tratta della certificazione unica dei redditi dell'anno precedente che va presentata all'inizio dell'anno e della certificazione dei redditi dei sostituti d'imposta (ovvero il 770) che va presentata a metà anno. Essendo il condominio sostituto d'imposta spetta all'amministratore versare le somme relative con l'apposito modulo F24. Egli inoltre è il responsabile degli adempimenti nei confronti dei dipendenti del condominio come ad esempio il portiere. In caso di contestazione da parte dell'Agenzia delle Entrate il condominio viene sanzionato ma lo stesso può chiedere i danni all'amministratore.

REGISTRI CONDOMINIALI

L'amministratore deve curare la tenuta dei registri del condominio, conservarli e renderli disponibili alla consultazione dei singoli condomini

Allo stato attuale la legge individua 4 registri:

il registro anagrafico in cui sono riportati i dati catastali di ogni singola unità abitativa, i recapiti e i nominativi dei proprietari;
il registro dei verbali di assemblea con annesso il regolamento di condominio;
il registro di nomina e revoca degli amministratori;
il registro di contabilità in cui sono annotati in ordine cronologico le entrate e le uscite di gestione.

A richiesta del singolo condomino l'amministratore è obbligato a fornire un'attestazione dello stato dei pagamenti e delle liti in corso, normalmente richiesta in caso di compravendita.

3. Compiti e doveri dell'amministratore a fine dell'anno

L'amministratore è obbligato a redigere il rendiconto condominiale (bilancio) annuale della gestione e convocare l'assemblea per la sua approvazione. La mancata convocazione dell'assemblea entro il termine di 180 giorni costituisce grave irregolarità.

Il regolamento di condominio può stabilire una scadenza più restrittiva senza essere in contrasto con quanto dice la legge. Entro un mese è un termine che non contrasta con “entro 180 giorni” del Codice Civile, se il regolamento stabilisse un termine più ampio o non stabilisse affatto un termine varrebbe il limite imposto dal Codice Civile.

4. Obblighi dell'amministratore al momento della cessazione dell'incarico

A fine mandato l'amministratore è tenuto per legge a consegnare tutta la documentazione relativa al condominio e ai singoli condomini. Se l'amministratore non ottemperasse a quest'obbligo incorrerebbe nel reato di appropriazione indebita, fattispecie, che in caso di condanna lo escluderebbe dall'esercizio della professione a norma dell'articolo 71bis delle norme di attuazione del Codice Civile.

Anche dopo la revoca del suo mandato e fino al completamento del formale passaggio di consegne l'amministratore uscente è obbligato a svolgere per conto del condominio tutte quelle attività con carattere di urgenza che potrebbero arrecare danno o pregiudizio al condominio. La legge specifica che nessun compenso è esigibile per questo genere di attività.

Non può mai esistere un momento in cui le responsabilità dell'amministratore non siano affidati ad un soggetto ben determinato cioè tra la revoca del vecchio e la nomina del nuovo professionista non può esserci neanche un giorno in cui nessuno ricopra il ruolo di amministratore

Cosa accade quando l'amministratore non esegue le delibere dell'assemblea?

Di norma l'amministratore è obbligato a eseguire le delibere dell'assemblea, per delibera si intende un provvedimento deciso in assemblea, votato dalla maggioranza dei presenti e verbalizzato sull'apposito libro dei verbali. Ma esistono due casi in cui l'amministratore deve agire diversamente:

1. Delibere annullabili

Sono tutte quelle delibere che presentano dei vizi, per esempio l'assemblea in cui sono state votate non è stata convocata correttamente, la maggioranza non aveva un numero di millesimi richiesti dalla legge oppure non si è seguito alla lettera qualche procedura prevista dal codice o dal regolamento.

In questi casi, a norma dell'articolo 1137, chiunque non abbia votato favorevolmente alla delibera è libero di impugnarla davanti all'autorità giudiziaria entro 30 giorni da quando ne viene a conoscenza. I 30 giorni partono dal giorno dell'assemblea per i contrari e astenuti presenti al momento della votazione e dalla consegna del verbale per gli assenti. Un buon amministratore lascia sempre trascorrere un congruo lasso di tempo se sa che la delibera assunta è annullabile.

2. Delibere nulle

Succede che l'assemblea deliberi al di fuori delle proprie competenze. Ad esempio questo succede nei casi in cui la delibera assunta riguarda una proprietà non condominiale o perché è contraria alla legge o ancora perché va a limitare i diritti anche di uno solo dei condomini sul godimento della proprietà privata.

Un esempio diffuso di questo genere di delibera è quando l'assemblea decide di ripartire una spesa non utilizzando le tabelle millesimali ma un criterio estraneo alla normativa del condominio, ad esempio dividendo la spesa in parti uguali.

Tale delibera è nulla, quindi impugnabile da chiunque senza prescrizione. Un amministratore è tenuto a sapere quando una delibera è nulla e non deve eseguirla. Un amministratore che esegue una delibera nulla e comporta un danno al condominio può essere citato per danni di fronte alla Giustizia.

Quando l'amministratore può fare causa, e a chi?

L'amministratore è il legale rappresentante del condominio, a lui sono indirizzati gli atti ufficiali delle cause passive e attive. Egli è tenuto a riferirne in assemblea e in fase di presentazione del bilancio. Normalmente l'amministratore non può autonomamente intentare causa a nome del condominio senza l'autorizzazione dell'assemblea.

L'unico caso in cui l'amministratore ha il compito di intentare causa ai condomini senza autorizzazione dell'assemblea è quello in cui bisogna procedere nei confronti dei condomini morosi. Il termine massimo entro cui l'amministratore è tenuto ad agire è sei mesi dalla chiusura della gestione. Non esiste un termine minimo, tuttavia la prassi prevede che l'amministratore solleciti il pagamento due volte prima di passare le carte all'ufficio legale. Il singolo regolamento di condominio può predisporre norme diverse in merito ed eventualmente stabilire degli interessi di mora per le quote non saldate dai condomini.

Per le cause riguardanti le parti comuni l'amministratore deve prendere tutti i provvedimenti urgenti necessari a non pregiudicare l'andamento della causa e convocare un’assemblea straordinaria per riferirne quanto prima e avere l'autorizzazione dei condomini alla nomina di un legale che rappresenti il condominio

L'amministratore può multare?

Inizialmente il legislatore aveva dato all'amministratore uno strumento per far rispettare il regolamento di condominio: la possibilità di sanzionare i singoli condomini fino a un massimo di 200€ ma la successiva legge 145/2013 ha messo tale potere in mano all'assemblea di condominio.

Quindi allo stato attuale nonostante l'amministratore sia il tutore del regolamento di condominio, non può applicare sanzioni o multe.

Dove finiscono le competenze dell'amministratore?

La prima risposta sarebbe: dove finiscono le parti e i servizi comuni dell'edificio. Quindi un eventuale lite tra il condomino del primo piano colpevole di spargimento di briciole e la sfortunata proprietaria del giardino al piano terra non sono di competenza condominiale compiendosi il fatto tra due proprietà private.

La realtà è più complessa in quanto alcune attribuzioni dell'amministratore sono stabilite dai regolamenti di condominio. Un regolamento di condominio può chiamare l'amministratore in causa anche in un contesto alieno agli spazi condominiali, fare di lui l'arbitro di dispute tra condomini o attribuirgli compiti o responsabilità maggiori di quelle prevista dalla legge

Sta all'amministratore interpretare il regolamento alla luce delle normative sopravvenute ignorandone le parti contrarie alla legge e applicando quelle rimanenti.

Aggiungiamo, forse è dove serve andare oltre che differenzia un operatore da un professionista.

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Le parti comuni

Tue, 06 Apr 2021 09:08:06 GMT

Le parti comuni di uno stabile, come ad esempio i pianerottoli, le scale, il parcheggio, sono spesso oggetto di numerose controversie tra i condomini. Può capitare infatti che non tutti sappiano quali sono i diritti, ma soprattutto i limiti imposti per legge sull’utilizzo delle parti condivise con gli altri abitanti del palazzo. Se per le parti di proprietà esclusiva di un condominio, ossia i singoli appartamenti, il proprietario ha piena libertà di azione (seppur nei limiti dettati dal regolamento condominiale).

La regolamentazione relativa all’uso delle parti comuni viene definita di comune accordo in assemblea condominiale e in base a quanto previsto dal regolamento. La norma fondamentale a cui fare riferimento nel caso della gestione delle parti comuni del condominio è quella relativa all’articolo 1102 del codice civile. In base a quanto affermato da tale precetto, ogni condomino è libero di utilizzare le parti comuni, purché rispetti due semplici condizioni. La prima, è che non si può alterare la destinazione d’uso delle parti comuni. La seconda, è che non deve impedire agli altri condomini di farne un uso uguale.

Andiamo ad analizzare meglio questi due aspetti.

Per quanto riguarda il primo vincolo, ogni condomino è libero di usufruire delle parti comuni del condominio, senza necessariamente dover chiedere un’autorizzazione all’assemblea. Ma durante l’utilizzo di queste, non dovrà né mutare né deteriorare la funzione del bene. Uno degli esempi classici riguarda l’utilizzo degli ascensori. Questi ultimi possono essere infatti adoperati per trasportare più persone per volta, anche se si trattasse di ospiti del palazzo. Sarebbe invece un uso scorretto quello di trasformare l’ascensore in una sorta di montacarichi per il trasporto di oggetti oltremodo pesanti. La conseguenza di una eventuale violazione di tale limite sarà una diffida da parte dell’amministratore.

Qualora però il comportamento venga reiterato, l’amministratore dovrà convocare l’assemblea che sarà chiamata a deliberare in merito. La decisione andrà presa con la votazione della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Nel caso in cui l’assemblea condanni tale comportamento, l’amministratore dovrà agire in giudizio contro il responsabile, che sarà condannato da un giudice al rispetto del corretto uso della parte comune e al risarcimento del danno per le condotte tenute in passato.

Rispettare la parità d’uso degli altri condomini, questo è il messaggio.

Tutti i condomini devono poter utilizzare le parti comuni del condominio (anche se non è detto che l’utilizzo avvenga in ugual misura o contemporaneamente). Dunque ad esempio, sul terrazzo condominiale ogni inquilino potrà montare la propria antenna del televisore, e non potrà impedire di fare la stessa cosa agli altri condomini. Potrebbero però verificarsi casi in cui l’utilizzo del bene non potrà essere garantito a tutti gli abitanti del palazzo. In tal caso, sarà possibile in assemblea decidere se frazionarne l’uso oppure optare per dei turni di utilizzo.

Nel primo caso, il bene (che può essere materialmente diviso), viene ripartito tra i singoli condomini (ad esempio, l’area di parcheggio, verrà suddivisa con apposite strisce e si provvederà all’assegnazione dei posti auto).

Nel secondo caso, se lo spazio non può essere sfruttato contemporaneamente da tutti i condomini, si potrebbe ipotizzare un utilizzo su turni (nel caso in cui ad esempio i posti auto nel cortile interno del palazzo siano numericamente inferiori al numero dei condomini).

Secondo quanto riportato dall’articolo 1102, ogni condomino ha la facoltà di apportare delle modifiche al bene comune per migliorarne il godimento. L’aspetto fondamentale che deve sempre essere ricordato, è che anche in questo caso non può essere modificata la destinazione d’uso, né può esserne impedito l’utilizzo agli altri inquilini.

Hai mai avuto contrasti condominiali a causa dell’utilizzo delle parti comuni? Raccontacelo, cerchiamo insieme di far emergere sempre la verità.

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Controversie, giurisprudenza, ripartizioni

Sat, 03 Apr 2021 09:51:47 GMT

Nell’esercizio dell’attività di amministratore di condominio possono verificarsi alcuni casi che spingono a rivolgersi ad un legale per ottenere una semplice consulenza o addirittura assistenza. Parliamo delle liti condominiali, purtroppo sempre più frequenti... Analizziamo come sono, a chi spetta sostenere il costo e come gestirle.

Le liti condominiali sono suddivise principalmente in due categorie:

liti interne: comprendono le questioni tra il condominio verso un condomino; sono molto frequenti, basti pensare alla necessità del condominio di dover recuperare somme di denaro da un condòmino moroso, di intervenire per far rispettare il regolamento condominiale o per danni procurati.
listi esterne: comprendono le questioni tra il condominio e persone (o soggetti) terzi; contrappongono l’intero condominio e soggetti terzi, come per esempio la necessità di agire contro una compagnia assicurativa che non vuole corrispondere il risarcimento ai condomini.

Il legale potrà intervenire in maniera extragiudiziale per risolvere i contenziosi sollecitando gli interessati, o instaurando delle trattative. Oppure, su richiesta, potrà procedere avviando un contenzioso a tutela del Condominio.

Chi deve pagare le spese legali del Condominio? Le spese legali, in caso di sconfitta in sede giudiziale, dovranno essere ripartite secondo il criterio proporzionale disciplinato dall’art. 1123 co.1, c.c. Tale articolo chiarisce che le spese per la manutenzione, godimento e conservazione delle parti comuni dell’edificio, sono sostenute in maniera proporzionata al valore della proprietà di ciascun condòmino, salvo diverse delibere. In caso di condominio parziale, o cose che riguardano alcuni condòmini, l’art. 1123, co.2 chiarisce che le spese legali vanno ripartite in base all’utilizzo che gli interessati ne fanno.

Alla luce di ciò, In caso di liti con terzi procurate da un bene che risulta in possesso solo di alcuni condòmini, il terzo danneggiato dovrebbe citare il condominio, ma tale azione va in netto contrasto con il principio della legittimazione passiva dell’amministratore. La legge stabilisce quindi che in caso di citazione in giudizio, l’intero condominio sarà coinvolto nella ripartizione delle spese legali, mentre in caso di sentenza saranno i proprietari che usufruiscono di quegli spazi specifici ad essere obbligati alle conseguenze giudiziarie.

Come si evince, tali liti comportano una serie di procedure e conseguenze, che per essere risolte devono essere gestite da uno studio legale. Grazie all’esperienza e alla preparazione maturata nel corso degli anni, offriamo assistenza legale sia giudiziale che extragiudiziale nella tutela dei soggetti coinvolti, che essi siano solo una parte di condòmini o l’intero condominio.

In relazione alle liti tra singoli, spesso si tende a far desistere i diretti interessati a procedere in sede legale.

In merito alla natura e alla reale importanza della procedura, il nostro studio valuta attentamente il caso e solo dopo aver accuratamente esaminato le ragioni dei singoli, o delle parti coinvolte, si esprimerà sulla effettiva necessità di procedere per vie legali o meno.

È un grande vantaggio, analizzare le cose e provare ad osservarle in ottica futuristica, al di là dell’emotività del momento, per evitare costi inutili e addivenire subito ad un chiarimento. È un servizio splendido a nostro avviso, perché da una lite offre due strade d’uscita, non solo una ed ovvia.

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Cashback e Condominio

Tue, 16 Mar 2021 20:38:46 GMT

Il 1° gennaio 2021 è iniziato il cashback standard che ci accompagnerà fino al 30 giugno 2022. È terminato infatti il 31 dicembre 2020 il cashback sperimentale di Natale, grazie al quale lo Stato ha rimborsato agli aderenti ben 223 milioni di euro, per un rimborso medio di circa 69 euro a persona.

E’ possibile vederlo applicato nei pagamenti riguardanti il condominio? La risposta è sì, sempre che l’amministratore di condominio sia tecnologicamente evoluto. Am.ICo. lo è, ma andiamo ad approfondire il tema, perché come si denota sotto, le comodità ed evoluzioni hanno un costo e un buon amministratore deve renderlo noto, conoscere gli argomenti, rispettare ogni famiglia.

QUALI SONO I CONDOMINI CHE POSSONO ACCEDERE AL CASHBACK DI STATO

Sono tutti quei condomini gestiti da amministratori attenti alle novità, e che adottando tutti gli strumenti che gli vengono offerti dalla gestione evoluta dell’amministrazione condominiale.

I pagamenti elettronici con dispositivo SumUp sono una dimostrazione che chi adotta i nuovi strumenti per i pagamenti in condominio è premiato, in quanto gli viene offerta la possibilità di accedere al CashBack di Stato.

PROGRAMMA DI CASHBACK DI STATO PER IL CONODOMINIO

Il programma è suddiviso in tre distinti periodi semestrali:

Gennaio-Giugno 2021

Luglio-Dicembre 2021

Gennaio-Giugno 2022

Per aderire al CashBack di Stato occorre:

possedere un'identità digitale SPID
registrarsi sull'app IO dei servizi pubblici
Collegare l’Iban del conto corrente personale su cui ricevere il rimborso

L’IMPORTO RECUPERABILE PER LE SPESE CONDOMINIALI

I rimborsi cashback sono pari al 10% della rata condominiale con un ammontare massimo rimborsabile di 15 euro a rata condominiale. Ogni 6 mesi, se sarà effettuato un minimo di 50 pagamenti, si otterrà il 10% dell’importo speso, fino a un massimo di 150 euro di rimborso.

Passati 60 giorni, sono erogati sul conto corrente personale.

CONVIENE UTILIZZARE SUMUP PER PAGARE LE RATE CONDOMINIALI?

SumUp è uno strumento utile e comodo per chi vuole pagare le rate di condominio presso lo studio dell’amministratore di condominio. E’ uno strumento che penalizza il Condòmino nel momento in cui paga importi alti in quanto è applicata una commissione dell’1,9%.

Se paghiamo una rata di condominio di 200 euro troviamo una commissione di euro 3,80. Non tutti sono disposti a pagare tale commissione in cambio della comodità di un pagamento elettronico presso l’amministratore di condominio.

Questa scomodità della commissione viene meno con il Cashback di Stato. A fronte del pagamento di una rata condominiale di 200 euro, il recupero con il Cashback è di 20 euro. L’ammontare massimo rimborsabile è di 15 euro. Al netto delle commissioni di euro 3,80, otteniamo un rimborso netto pari ad euro 11,20.

Euro 11,20 è sempre meglio di niente, quindi SamUp conviene!!!

Per le spese condominiali al netto della commissione dell’ 1,9 % e un Cashback del 10%, otterrete un guadagno pari all’8,1 %

Stai pensando di cambiare il tuo amministratore di condominio perché non soddisfatto del servizio reso?

Contatta Am.ICo., saremo lieti di ascoltare e proporti la nostra migliore offerta.

Il fondo Cassa Condominiale

Tue, 16 Mar 2021 20:27:23 GMT

Il fondo cassa condominiale è un accantonamento di somme con finalità specifiche. Si differenzia dall’avanzo di cassa qualificato come il surplus tra i versamenti dei condomini e le spese sostenute in un determinato periodo di gestione.

Di norma è finalizzato a gestire senza disagi opere straordinarie che lo stabile nel tempo richiede.

Il fondo cassa dovrà avere le seguenti caratteristiche:

deve essere ripartito in millesimi di proprietà fra tutti i condomini (anche il moroso);
deve avere una dimensione annuale. Ogni anno deve essere indicato nello stato patrimoniale e confermato o restituito. Non si può neppure deliberare che i versamenti si protraggano per più gestioni;
se inserito nel preventivo, deve essere poi consolidato a consuntivo ed aumentato o diminuito a seconda delle necessità;
se un soggetto non paga la quota del fondo cassa, questa morosità risulterà nei suoi debiti di gestione e farà parte del saldo passivo da riportare all’anno successivo;
circa le maggioranze, in ragione della peculiarità dell’impegno, è opportuna una delibera assunta ai sensi dell’art. 1136 comma 2° c.c. (almeno 50% dei millesimi e maggioranza degli intervenuti).

Il fondo cassa, al contrario, non deve:

essere un espediente per non procedere con le azioni di recupero del credito;
essere inteso quale ripartizione del debito dei Condòmini morosi a carico dei virtuosi. Si tratta, al contrario, di un “polmone” provvisorio che eviti (o quanto meno limiti il rischio) di far crescere all’interno del bilancio condominiale esposizioni debitorie.

DEVI VENDERE CASA? E’ BENE TU SAPPIA QUESTO:

Se in sede di preliminare di compravendita non viene esposta la presenza del fondo cassa, con impegno alla sua liquidazione, non sarà atto dovuto da parte dell’acquirente il rimborso a parte venditrice perché considerato compreso nella quota di acquisto. A tal proposito ci permettiamo di lasciare alcune sentenze della Cassazione:

" …premesso che il fondo cassa condominiale è un credito che segue l’immobile, esso viene automaticamente ceduto con la vendita o la donazione dell’appartamento condominiale, anche se ciò non viene menzionato nell’atto di acquisto. Questo perché tali somme sono strumentali al miglior godimento del bene (in quanto finalizzate alla gestione dei servizi condominiali o alla manutenzione delle parti comuni) e sono quindi collegate al bene stesso. Pertanto il venditore non può pretendere la restituzione del fondo dall’amministratore una volta venduta la casa; avendo perso ogni ragione di credito nei confronti del condominio. Dopo il rogito, il credito appartiene quindi al nuovo titolare dell’appartamento.

Ad avvalorare l’indisponibilità delle somme destinate al fondo è un’altra pronuncia della Suprema Corte con sentenza n. 7067\1999 secondo cui i singoli condòmini, una volta versate le quote per il fondo, non possono più rivendicarle poiché queste appartengono al condominio".

Cass. sent. n. 17036/2016- Art. 1123 cod. civ. -Art. 1135 cod. civ.- Cass. sent. n. 7067/1999

Il fondo cassa per i futuri lavori è un fondo che “segue” l’immobile, come ribadito dalla Cassazione con la sentenza 17035/2016. Secondo la sentenza, infatti, la creazione di un fondo cassa non pregiudica né l’interesse dei Condòmini alla corretta gestione del Condominio, né il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma, perché compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio. Quindi poiché i contributi al fondo corrispondono ad un anticipo delle somme dovute per i futuri lavori, l’amministratore non può restituire queste somme se l’importo non viene riversato da chi subentra nella quota millesimale del venditore.

La questione, in sostanza, va regolata tra Venditore e Acquirente dal momento che l’Amministratore, per garantire la corretta gestione contabile, non può in alcun modo creare un ammanco nel fondo cassa. Questo principio era stato peraltro già stabilito dalla Cassazione con la sentenza 7067/1999 , nella quale si legge che:

“il fondo, costituito dai versamenti dei singoli Condòmini è autonomo per il semplice fatto che è destinato a un fine specifico: la gestione del condominio. Ciò impedisce ai singoli Condòmini di poter rivendicare le quote versate”. Senza accordo tra Venditore e Acquirente, quindi, non è dovuto alcun rimborso. (3 luglio 2017) .

Nell’ultima parte della sentenza viene citato come l’amministratore non possa assolutamente liquidare, e perché, il Venditore direttamente della “sua” quota di fondo, come invece spesso si pensa di fare.

Dunque cosa fare? Il nostro consiglio, l’unica formula giusta, è racchiusa nell’accordo tra le parti, uno degli elementi essenziali di un contratto. In fase di preliminare, in cui Acquirente e Venditore decidono di generare la compravendita, tra le varie pattuizioni, servirà esplicitare il fondo cassa e l’accordo al rimborso da parte della promittente acquirente oppure che la quota sia compresa nel prezzo di acquisto.

E' importante questo argomento, sapete perché? Nella sua apparente banalità è potenziale argomento di disagio di rapporto tra le parti, irrigidimento, che non fa bene a quello che è considerato un momento importante, la compravendita di una casa. Nulla deve essere sottovalutato, ragion per cui abbiamo deciso di promuovere il fondo in questo nuovo articolo e aiutare, nell’informazione, utenti e professionisti che non hanno ben chiaro l’argomento, o meglio, i reali effetti.

Quando giurisprudenza e interpretazione umana si mischiano sono come acqua e olio, mal si sposano. Serve la cultura in principio e un’eccellente capacità di giusta e chiara comunicazione, non solo, serve anche attuarla al momento giusto.

Stai pensando di cambiare il tuo Amministratore di Condominio perché non soddisfatto del servizio reso?

Contatta Am.ICo., saremo lieti di ascoltare le tue esigenze per proporti la nostra miglior offerta.

Come si sceglie l'Amministratore Condominiale giusto?

Tue, 16 Mar 2021 20:08:53 GMT

Uno dei momenti più delicati della vita condominiale è la scelta dell’Amministratore di Condominio. Questo momento così importante spesso viene sottovalutato, ma come vedremo è di vitale importanza.

Facciamo un esempio:

Salireste in macchina con uno sconosciuto che guida senza patente ?

Viaggereste su una nave consapevoli che il capitano vi porterà alla deriva ?

E’ vero, sono esempi drastici ma rendono l’idea del mondo dell’amministrazione condominiale.

Perché la scelta sbagliata dell’Amministratore di Condominio è una vera catastrofe! In molti pensano che l'Amministratore di Condominio sia truffaldino o incapace, non sempre si trova molta professionalità, ma spesso oltre che parlarne male, nulla si fa per cambiarlo...

Cambiare Amministratore è un diritto del Condominio, l'Amministratore lavora per voi, per rappresentarvi e gestire le vostre spese, se manca la fiducia o peggio la capacità, va cambiato subito.

C'è da dire che oggi le cose sono un po' migliorate, in quanto si è soggetti a corsi di aggiornamento continui, indispensabili per mantenere i requisiti di legge, ma ancora si trova in giro tanta approssimazione.

Prima di dirvi come sceglierlo, vorrei dirvi come non sceglierlo, consigli che valgono per la scelta di ogni professionista in genere:

il meno caro
l'amico di...
"abita qui, non si prende niente..."
"è uguale tanto sono tutti uguali"

Ecco invece come sceglierlo veramente:

LE REGOLE PER SCEGLIERE L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

Scegliere tra una rosa di almeno tre candidati;
incontrarli di persona singolarmente;
affidarsi solo a professionisti abilitati, in regola ed iscritti ad una associazione di categoria;
privilegiare studi di medie/piccole dimensioni, che avranno più tempo da dedicare, rispetto a grossi gruppi in cui si è solo numeri;
non basarsi solo sul compenso dell'Amministratore ma anche di tutte le spese accessorie;
non eccessivamente lontano dal Condominio;
chi utilizza strumenti tecnologici e avanzati per una gestione semplice e trasparente;
l'impatto umano, è sempre la persona che fa la differenza.

Una volta scelto il profilo giusto è necessario redigere un Consiglio di Condominio , in cui vengono convocati tutti i Condòmini che abbia come oggetto la scelta del nuovo Amministratore.

State pensando di cambiare il vostro Amministratore di Condominio perché non soddisfatto del servizio reso?

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